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Mit dem richtigen Bauunternehmen ins Eigenheim

Die Lage spielt bei der Suche nach der Wunschimmobilie meist die wichtigste Rolle. Anschließend geht es daran, ein passendes Bauprojekt und ein zuverlässiges Bauunternehmen zu finden.


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Baugrund – Tipps für die Suche

In den innerstädtischen Bereichen der Metropolen Berlin, Köln, Hamburg und vor allem München sind die Preise für Baugrund in den letzten Jahren deutlich angestiegen. Wer günstigen Baugrund sucht, sollte daher auf die Randbezirke oder gut angebundene Vororte ausweichen. In ländlichen Gebieten sind Baugrundstücke meist billiger und leichter zu finden. Hier ist wichtig, die Infrastruktur zu überprüfen: Stehen Kindergarten und Schule zur Verfügung? Wie gut ist der Baugrund an die öffentlichen Verkehrsmittel angebunden? Sind Ärzte und Einkaufsmöglichkeiten vorhanden?

Wie wird Baugrund vergeben?

Gemeinden, Städte oder kirchliche Einrichtungen vergeben Grundstücke häufig im Erbbaurecht. Das bedeutet, dass für den Erwerb des Grundstücks keine Kosten fällig werden. Dafür muss der „Käufer“ über die komplette Laufzeit einen sogenannten Erbbauzins zahlen. Einige Träger, oft kirchliche, gewähren kinderreichen Familien niedrige Zinssätze von zwei bis drei Prozent des Grundstückswertes pro Jahr. Normalerweise beträgt der Erbbauzinssatz vier bis sechs Prozent des Grundstückswertes. Das Erbbaurecht ist nicht kündbar, kann aber vererbt oder veräußert werden. In vielen Verträgen wird eine Anpassungsklausel festgeschrieben – im Laufe der Zeit steigt der Erbbauzinssatz dann an. Nicht auf jedem Grundstück kann nach Belieben gebaut werden. Bei der für den betreffenden Baugrund zuständigen Gemeinde müssen Bebauungspläne eingesehen werden, aus denen hervorgeht, wie viele Stockwerke ein Gebäude auf diesem Baugrund haben darf und welche Dachart das Haus besitzen kann. Außerdem finden sich im Bebauungsplan die Vorgaben für Größe und Form des Eigenheims sowie den Bau von Garagen, Stellplätzen und Nebengebäuden.

Kosten, die beim Erwerb eines Baugrundstücks entstehen können

Wichtig ist zudem die vorherige Nutzung des Baugrunds – davon hängen die Beschaffenheit des Bodens und der allgemeine Zustand des Baugrunds ab. War zuvor ein Gewerbebetrieb auf dem Grundstück ansässig, muss in der Regel ein Bodengutachten vorliegen – auch wenn das Grundstück bereits bebaut ist. Stellt sich zu einem späteren Zeitpunkt heraus, dass sich im Boden Schadstoffe befinden, wird der Eigentümer zur Kasse gebeten. Nicht nur in ländlichen Gegenden, sondern auch in Ballungszentren kann dies der Fall sein, beispielsweise bei Müllhalden oder Chemieunternehmen. In jedem Fall sollte ein unabhängiger Gutachter hinzugezogen werden. Wer einen Baugrund erwirbt, kauft alle dauerhaft mit dem Grund und Boden fest verbundenen Bestandteile. Steht auf dem Baugrund bereits ein Haus, handelt es sich somit ebenfalls um einen reinen Grundstückskauf. In der Folge ist auf den gesamten Kaufpreis eine Grunderwerbssteuer zu entrichten – ob auf dem Baugrund schon ein Gebäude steht oder nicht, ist dabei irrelevant. Zudem ist es möglich, einen Teil eines Baugrunds zu erwerben. Dabei ist darauf zu achten, dass im Kaufvertrag das Teilstück exakt und eindeutig beschrieben ist. Wird die Abgrenzung zu anderen Baugrund-Teilen mit Grenzmarkierungen wie Mauern oder Zäunen beschrieben, ist dies ungünstig, denn diese Abtrennungen könnten sich ändern. Zeitlos sind hingegen genaue Zeichnungen im Lageplan des Baugrunds.

Was außerdem beim Grundstückskauf zu beachten ist

Inwieweit ist das Grundstück bereits erschlossen? Ob Telefon- und Internetleitungen verlegt wurden oder der Baugrund an die Energie- und Wasserversorgung angeschlossen ist, hat erhebliche Auswirkungen auf die Dauer des Bauvorhabens. Bei der Finanzierung sollten die Erschließungskosten zudem berücksichtigt werden, die unter Umständen im vier- bis fünfstelligen Bereich liegen können. Dabei spielt die Beschaffenheit des Grundstücks eine entscheidende Rolle. Ist eine Hanglage gegeben? Wie hoch ist der Grundwasserstand? Ist der Boden des Bauplatzes tragfähig genug oder muss ein Bodenersatzverfahren durchgeführt werden?

Zusätzlich ist es ratsam, im Vorfeld auch eine Baugrunduntersuchung von einem spezialisierten Unternehmen durchführen zu lassen. Meist werden solche Dienstleistungen von Büros für Geotechnik und Bodenmechanik angeboten. Diese führen dann Rammsondierungen und Versickerungsberechnungen durch, um die Böden auf ihre Stabilität zu überprüfen. Das nimmt Zeit in Anspruch, die künftige Hausbauer bestenfalls schon vor Beginn des Bauvorhabens in ihren Kalkulationen berücksichtigen sollten.

Darüber hinaus bestimmt das Umfeld des angepeilten Baugrundstücks seinen Wert. Die Anbindung an das Straßenverkehrsnetz und die öffentlichen Verkehrsmittel spielt hierbei ebenso eine Rolle wie die zur Verfügung stehende Infrastruktur mit Geschäften, Schulen und Freizeitangeboten. Besonderes Augenmerk sollte dabei auf in der Nähe befindliche Industriebetriebe gelegt werden, die sich schon nach kurzer Zeit als geruchs- und lärmbelästigend herausstellen können.


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