Immobilienwert bestimmen: das Sachwertverfahren

Wie sich der Sachwert einer Immobilie errechnet

Im Vergleich der drei Verfahren zur Immobilienbewertung gilt das Sachwertverfahren als besonders komplex. Für die Ermittlung des angemessenen Verkaufspreises eines Hauses oder einer Wohnung ist es nur mit Einschränkungen geeignet.


Das Sachwertverfahren eignet sich z.B. zur Bewertung von industriellen Gebäuden.

47 Seiten mit Bestimmungen, Tabellen, Kennziffern und Formeln: Schon die reine Anschauung der „Sachwertrichtlinie“ des Bundesbauministeriums vom Oktober 2012 vermittelt die Komplexität des Sachwertverfahrens, mit dessen Hilfe der Wert von Immobilien ermittelt werden kann. Das Ziel der Richtlinie: ein objektives Verfahren zu definieren, in dem alle Faktoren, die den Immobilienwert beeinflussen können, präzise benannt und ins richtige Verhältnis zueinander gesetzt werden. Der Laie erkennt sofort: Hier sind erfahrene Sachverständige und Gutachter gefragt.

Drei Komponenten ergeben den Sachwert

Das Prinzip ist noch relativ einfach. Danach bilden drei Komponenten die Grundlage des Sachwerts:

  1. der Bodenrichtwert, also der Wert des Grundstücks oder Grundstücksanteils  
  2. die Herstellungskosten der baulichen Anlagen, bei privat genutzten Immobilien also des Hauses oder der Wohnung
  3. die Herstellungskosten der baulichen Außenanlagen, z.B. der Wege oder Garagen


Die Faktoren der Wertermittlung

Der Bodenrichtwert wird vom örtlichen Gutachterausschuss anhand der Verkaufspreise in der jeweiligen Lage ermittelt. Aber wie errechnet ein Gutachter die Herstellungskosten z.B. eines Einfamilienhauses, das 1995 gebaut wurde? Dafür gibt es die bereits erwähnte Sachwertrichtlinie. Sie benennt diese Faktoren:

  • die Art, wie das Haus ausgebaut wurde: ob es einen Keller hat oder nicht, ob und wie das Dachgeschoss ausgebaut wurde
  • die Qualität der verschiedenen Bauteile, also Außenwände, Dach, Fenster, Türen, Treppen, Sanitäranlagen, Fußböden, Heizung, jeweils einzeln bewertet

Die Regelherstellungskosten unterscheiden sich stark

Aus beiden Positionen errechnet der Gutachter nach einem komplexen Modell die sogenannten Regelherstellungskosten der Immobilie pro Flächeneinheit. Die können je nach Standard sehr unterschiedlich ausfallen, bei einem einfachen Reihenmittelhaus 480 Euro pro Quadratmeter betragen, bei einem schicken Bungalow aber auch 1.775 Euro. Über verschiedene Tabellen können auch Sanierungsmaßnahmen oder besondere Ausstattungsmerkmale mit eingerechnet werden. Nehmen wir einen durchschnittlichen Wert von 1.200 Euro an und multiplizieren ihn mit einer anrechenbaren Fläche – der „Bruttogrundfläche“ – von 130 Quadratmetern, errechnen sich daraus die Gebäudeherstellungskosten: 156.000 Euro.

Pro Jahr werden 1,25 Prozent des Werts abgezogen

Der nächste Schritt der Berechnung: die Alterswertminderung. Bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen geht der Gesetzgeber in der Regel von einer Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren aus und nimmt pro Jahr eine lineare Wertminderung von 1,25 Prozent an. Ist unsere Immobilie zwanzig Jahre alt, sind von den Gebäudeherstellungskosten also 25 Prozent – 39.000 Euro – abzuziehen. Das Ergebnis: 117.000 Euro. Diese Summe ist der Gebäudesachwert.

Bodenwert und Gebäudesachwert werden addiert

Jetzt kommt der Bodenwert, also der Wert des Grundstücks oder Grundstücksanteils, hinzu. Bei einem Bodenrichtwert von 200 Euro pro Quadratmeter und einer Grundstücksgröße von 450 Quadratmeter sind das 90.000 Euro. Wir addieren Gebäudesachwert und Bodenwert und erhalten den vorläufigen Sachwert, in unserem Beispiel 207.000 Euro. Doch wir sind immer noch nicht am Ende.

Die Anpassung an den lokalen Immobilienmarkt

Denn es ist ja klar, dass für ein und dasselbe Haus in einer ländlichen, strukturschwachen Region ein deutlich niedrigerer Preis zu erzielen ist als im Villenviertel einer Metropole (und dass dieser Preisunterschied nicht einfach nur über den Bodenwert abzubilden ist). Die Sachwertrichtlinie hat hierfür den Marktanpassungsfaktor definiert. Er wird von den Gutachterausschüssen errechnet und gibt dem Gutachter die Möglichkeit, den vorläufigen Sachwert den Bedingungen des Immobilienmarktes vor Ort anzupassen. Werden in dem Quartier, in dem wir unser Beispielobjekt annehmen, Häuser im Durchschnitt nur für 90 Prozent des errechneten vorläufigen Sachwerts verkauft, beträgt der Marktanpassungsfaktor 0,9. Und so kommen wir nun zum finalen Ergebnis, dem Sachwert: 207.000 Euro x 0,9 = 186.300 Euro.

Experten kritisieren, dass trotz Marktanpassungsfaktor häufig unrealistische Werte ermittelt werden, die nicht den tatsächlich erzielbaren Preisen entsprechen.

Vor- und Nachteile zu anderen Verfahren

Das Sachwertverfahren ist eines von den 3 Verfahren, welche durch die ImmoWertV geregelt werden. Gleichzeitig ist es das einzige, welches sich im Speziellen für industriell genutzte oder allgemein genutzte Objekte wie Bahnhöfe eignet.

Vorteile

  • Objektives Verfahren für den Substanzwert einer Immobilie

Nachteile

  • Mangelnde Datenbasis für moderne Häusertypen wie Passivhäuser
  • Nur schwer in der Lage, das Marktgeschehen abzubilden