Immobilienwert bestimmen: das Ertragswertverfahren

Den Ertragswert einer Mietimmobilie errechnen

Bei vermieteten Immobilien steht für den Käufer nicht der Sachwert im Mittelpunkt, sondern die Frage, welchen Ertrag er über wie viele Jahre erzielen kann. Diese Faktoren spielen im Ertragswertverfahren die wichtigste Rolle.


Das Ertragswertverfahren eignet sich zur Bewertung von Objekten mit Mietertrag.

Für die Bewertung von Immobilien, die vermietet werden, gelten andere Regeln als für selbst genutzte. Während der Selbstnutzer vor allem das Interesse hat, die bestmögliche Immobilie für sein Geld zu bekommen, bewegt den Investor vor allem die Frage nach dem bestmöglichen Ertrag. Das muss kein Widerspruch sein: Ein gutes Objekt kann natürlich durchaus einen guten Ertrag abwerfen, es kann unter Renditegesichtspunkten aber auch eine Enttäuschung sein. Zum Beispiel, wenn ein hochwertig erstelltes Mehrfamilienhaus in einer weniger gesuchten Lage deutlich geringere Erträge bringt als ein einfach gebautes Haus in einer Lage, wo hohe Mieten gezahlt werden. Deswegen wird der Wert von Mietobjekten mit dem Ertragswertverfahren bestimmt.



Erster Faktor: der Bodenwert

Grundlage der Berechnung ist wie beim Sachwertverfahren der Bodenwert: der Wert des Grundstücks oder Grundstücksanteils. Er errechnet sich aus dem Bodenrichtwert pro Quadratmeter, den der Gutachterausschuss mitteilt, und der Fläche.

Zweiter Faktor: der Liegenschaftszinssatz

Der Liegenschaftszinssatz benennt den Prozentsatz, mit dem Immobilienvermögen marktüblich verzinst werden. Beim Ertragswertverfahren wird ausschließlich der Bodenwert verzinst. Warum nicht das gesamte Objekt? Weil ein Gebäude sich abnutzt, Erträge also nur eine bestimmte Zeit zu erzielen sind, Grundstücke aber davon unabhängig einen Wert darstellen. Ein häufig genannter Richtwert bei Wohnobjekten ist 5 Prozent.

Dritter Faktor: die Einnahmen und Unterhaltskosten

Eine wichtige Angabe für jeden Vermieter ist natürlich der Rohertrag – die Jahresmiete, die mit dem Objekt erzielt wird. Maßgeblich ist hierfür die marktübliche Miete, nicht unbedingt die tatsächlich gezahlte. So mindert es den Rohertrag nicht, wenn eine Wohnung eine Weile leer gestanden hat. Hiervon abgezogen werden die Bewirtschaftungskosten. Das sind zum Beispiel Kosten für Verwaltung, Betrieb und Instandhaltung, die nicht auf die Miete umgelegt werden können. Das Ergebnis dieser Subtraktion ist der Reinertrag.

Vierter Faktor: der Vervielfältiger

Hinter diesem seltsamen Begriff verbirgt sich die zentrale Größe, mit deren Hilfe der Ertragswert eines Objekts ohne den Bodenwert errechnet wird. Der Vervielfältiger errechnet sich über eine Formel aus dem Liegenschaftszinssatz und der Restnutzungsdauer. Je länger die Restnutzungsdauer eines Gebäudes – die Zeit, in der ein Gebäude bei guter Pflege noch wirtschaftlich genutzt werden kann –, umso höher der Vervielfältiger. Bei einem Liegenschaftszinssatz von 5 Prozent und einer Restnutzungsdauer von 40 Jahren beträgt der Vervielfältiger 17,16. Steigt die Restnutzungsdauer auf 60 Jahre, erhöht er sich zum Beispiel auf 18,93.

Fünfter Faktor: bauliche Umstände

Natürlich beeinflusst es den Ertragswert eines Gebäudes, wenn es besonders gut oder eher nachlässig gepflegt wurde, wenn Sanierungen durchgeführt oder aufgeschoben wurden. Die Bewertung der anzusetzenden Summe liegt in der Kompetenz des Gutachters.

Und wie errechnet sich aus all diesen Faktoren der Ertragswert?

Eine Beispielrechnung für das Ertragswertverfahren

   
Wohnfläche: 522 m²
Rohertrag pro Jahr: 522 m² x 6 € x 12 Monate = 37.584 € pro Jahr
Bewirtschaftungskosten (25%): 37.584 x 0,25 = 9.396 €
Reinertrag:

Rohertrag - Bewirtschaftungskosten

37.584 - 9.396 = 28.188 €

Bodenwertverzinsung:

Bodenwert x Liegenschaftszins

88.000 x 0,05 = 4.400 €

Gebäudereinertrag:

Reinertrag - Bodenwertverzinsung

28.188 - 4.400 = 23.788 €

Vervielfältiger: 18,26
Gebäudeertragswert:

Gebäudereinertrag x Vervielfältiger

23.788 x 18,26 = 434.369 €

Vervielfältiger (40 Jahre Nutzungsdauer) x  17,16
Ertragswert gesamt: Gebäudeertragswert - Bauschäden + Bodenwert 434.369 - 33.000 + 88.000 = 489.369 €
Gerundeter Ertragswert: 490.000€

Vorteile

  • Praxisnahes Verfahren, das sich auf die realen Zahlen der Vermietung stützt.

Nachteile

  • Der Ertragswert ist stark abhängig vom Liegenschaftszins. Zu seiner Berechnung stehen aber nicht immer ausreichend Daten zur Verfügung.
  • In Zeiten stark steigender Mieten kann der tatsächliche Ertragswert höher liegen als der errechnete, weil der Rohertrag immer nur die Vergangenheit abbildet.