Wertermittlungsverordnung - WERTV

Die Wertvermittlungsverordnung legte bis 2010 fest, nach welchen Richtlinien die Wertermittlung von Immobilien zu erfolgen hatte. Die Regelung trat 1988 in Kraft und wurde durch die Immobilienwertermittlungsverordnung abgelöst.

In der Wertermittlungsverordnung sind die Grundsätze bestimmt, nach denen der Verkehrswert bzw. Marktwert von Immobilien zu ermitteln ist. Damit dient sie vor allem Sachverständigen, Gutachterausschüssen, Versicherungen und Banken als praxisorientierte und moderne Grundlage für die Bewertung von Immobilien. 2010 wurde die Wertermittlungsverordnung durch die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) abgelöst.

Erfahren Sie hier mehr zur Wertermittlunsgverordnung:

  • Die Novellierung der Wertermittlungsverordnung
  • Hintergrundinformationen der WertV-Novellierung
  • Wertermittlungsverordnung versus ImmoWertV – Das sind die neuen Aspekte
  • Die Immobilienbewertung auf Basis der neuen Wertermittlungsverordnung
  • Die drei Verfahren zur Wertermittlung einer Immobilien

Novellierung der Wertermittlungsverordnung

Die Wertermittlungsverordnung ist 1988 in Kraft getreten und wurde am 1. Juli 2010 durch die Immobilienwertermittlungsverordnung, kurz ImmoWertV, abgelöst. Hintergrund dieser Novellierung war, dass sich seit Inkrafttreten der ersten Verordnung die Bedingungen auf dem Immobilienmarkt erheblich verändert hatten.

Zum einen stellten der Beitritt der neuen Bundesländer, aber auch die neuen Tätigkeitsbereiche Soziale Stadt und Stadtumbau neue Anforderungen an die Immobilienbewertung. Zum anderen führten aber auch der wirtschaftliche und demografische Wandel, die stärkere Ausrichtung auf den Kapitalmarkt und die Internationalisierung der Immobilienbranche dazu, dass sich die Rahmenbedingungen änderten. Des Weiteren gab es auch in der Wertermittlungspraxis gravierende Weiterentwicklungen, die eine Novellierung der Wertermittlungsverordnung notwendig machten.



Hintergrundinformationen der WertV-Novellierung

Die neue Wertermittlungsverordnung sorgt für eine objektive Grundlage im Rahmen einer Immobilienbewertung und trägt dazu bei, dass die fachliche Qualität und Transparenz der Wertermittlung steigt. Der Gesetzgeber will mit klar definierten und realistischen Wertermittlungsverfahren einer Immobilienkrise, wie sie in den USA zum Platzen der Immobilienblase führte, vorbeugen. Außerdem soll sie Fachleuten helfen, problemloser den Marktwert zu ermitteln.

Wertermittlungsverordnung versus ImmoWertV – Das sind die neuen Aspekte

Die genannten Veränderungen wurden in der neuen ImmoWertV, die 2010 die Wertermittlungsverordnung ablöste, berücksichtigt. Es wurde eine Vielzahl neuer Aspekte aufgenommen, die für den Grundstücksverkehr relevant sind. So zählt nun auch der Stand der energetischen Sanierung zu den Gebäudemerkmalen. Des Weiteren fließen städtebauliche Umstände, die beispielsweise in Stadtumbaugebieten bestehen, in die Wertermittlung einer Immobilie ein. Darüber hinaus können Immobilien, die auf Basis der novellierten Wertermittlungsverordnung bewertet wurden, leichter auf internationaler Ebene vermittelt werden. Denn in die ImmoWertV wurde das Discounted-Cash-Flow-Verfahren aufgenommen, sodass es für die Bestimmung des Grundstückswertes herangezogen werden kann. 

Online-Grundstücksbewertung
Online-Grundstücksbewertung

Die Immobilienbewertung auf Basis der neuen Wertermittlungsverordnung

Möchten Sie den Wert Ihres Grundstücks oder Ihrer Immobilie wissen? Dann ist eine neutrale und fachlich fundierte Immobilienbewertung das geeignete Instrument. So unterschiedlich Immobilienbesitzer sind, so unterschiedlich sind auch die Gründe, Einzelheiten über den Marktwert des eigenen Häuschens oder der Eigentumswohnung zu erfahren. So verlangen Versicherungsgesellschaften, dass eine Wohngebäudeversicherung auf der Grundlage des Marktwertes ermittelt wird, um diese Informationen als Basis für den Versicherungswert zu nutzen. Weitere Gründe sind Scheidungsverfahren, Erbangelegenheiten, eine Zwangsversteigerung oder ein konventioneller Verkauf.

Mit der Wertermittlungsverordnung wurden die Rahmenbedingungen zur Ermittlung von Verkehrswerten festgelegt, die auch als Marktwerte bezeichnet werden. Angewendet werden diese vom Gesetzgeber definierten Grundsätze in der Regel von Versicherungen, Banken, Gutachterausschüssen für Grundstückswerte und Sachverständigen, die sich auf die Wertermittlung von Grundstücken und Immobilien spezialisiert haben.

Die drei Verfahren zur Wertermittlung einer Immobilien

Die novellierte Wertermittlungsverordnung ist in die drei Bereiche „Anwendungsbereich und Begriffsbestimmung“, „Bodenrichtwerte und sonstige erforderliche Daten“ und „Wertermittlungsverfahren“ unterteilt. Dabei wird die Verordnung immer dann angewendet, wenn es gilt, den Verkehrswert von Grundstücken und deren Bestandteilen zu ermitteln. Das Ermitteln des Verkehrswertes erfordert nicht nur in bautechnischer und juristischer Hinsicht Fachkenntnisse, sondern verlangt auch Wissen im Bereich Betriebswirtschaft. In der Wertermittlungsverordnung sind Einzelheiten über die drei Säulen der Immobilienbewertung festgelegt, zu denen das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren gehören.

Während das Vergleichswertverfahren in erster Linie bei Eigentumswohnungen und unbebauten Grundstücken zur Anwendung kommt, ist das Ertragswertverfahren unter anderem auch auf die Wertermittlung des Bodenwertes ausgerichtet. Beim Sachwertverfahren stehen das eigentliche Gebäude wie auch Außenanlagen im Mittelpunkt der Wertermittlung, wobei die Normalherstellungskosten getrennt vom Bodenwert berechnet werden. Sie profitieren als Immobilienbesitzer von den Richtlinien der Wertermittlungsverordnung, die in der Praxis normiert angewendet werden.

Wird der Immobilienwert mit dem Vergleichswertverfahren ermittelt, dient der Wert vergleichbarer Objekte als Grundlage. Das Ertragswertverfahren hingegen arbeitet mit dem Bodenwert und dem Wert der Gebäudeerträge (z. B. Miete oder Pacht) als Berechnungsgrundlage. Für die Anwendung des Sachwertverfahrens sieht die Immobilienwertermittlungsverordnung eine spezifische Formel vor. Demnach ergibt sich der Sachwert als Summe aus Gebäudesachwert und dem mit dem Marktanpassungsfaktor multiplizierten Bodenwert. Der Marktanpassungsfaktor spiegelt die auf dem Grundstücksmarkt herrschenden Wertverhältnisse wider.