Gewerbemietvertrag – Tipps für Mieter

Die Anmietung einer Gewerbefläche ist eine wichtige Entscheidung. Egal ob Büro, Ladenfläche oder Café – der künftige Arbeitsplatz muss passen.
Der Mietvertrag ist dabei ein wichtiger Baustein. Erfahren Sie, welche Punkte ein Mietvertrag unbedingt enthalten sollte, wie Sie einen Vertrag richtig prüfen oder bei Bedarf kündigen können.


Die 10 wichtigsten Punkte

Sie möchten einen Gewerbemietvertrag abschließen? Wir haben für Sie alle wichtigen Punkte zum Vertrag zusammengefasst.  

Das müssen Sie wissen

Gewerbemietvertrag prüfen

Der Vermieter hat zugesagt? Bei aller Freude: Prüfen Sie den Gewerbemietvertrag trotzdem genau, dies kann sich später auszahlen.

Bevor Sie unterschreiben

Gewerbemietvertrag kündigen

Einen Gewerbemietvertrag korrekt zu kündigen, ist nicht so leicht. Der Gesetzgeber stellt hier strenge formale Ansprüche.

Tipps für die sichere Kündigung

Die 10 wichtigsten Punkte beim Gewerbemietvertrag

1. Die Form: Spielräume und Vorschriften


Gut zu wissen

Schließen Sie Mietverträge immer schriftlich und halten Sie darin alle Vereinbarungen fest. Unter den Vertrag gehören Ihre Unterschrift und die des Vermieters.

Beim Gewerbemietvertrag haben Sie viele Freiräume. Bei einer Mietdauer ab einem Jahr muss jedoch auf die Schriftform geachtet werden.


Anders als bei einer normalen Wohnung haben Sie und Ihr Vermieter bei Gewerbeimmobilien viel Spielraum. Einerseits ist das für Sie von Vorteil, weil Sie dadurch individuelle Vereinbarungen über die Miethöhe, den Zweck oder auch die Laufzeit Ihres Mietvertrages aushandeln können. Andererseits können Formverstöße dazu führen, dass Ihr Vertrag vorzeitig kündbar wird. Achten Sie daher auf die Schriftform.

Denn bei einer Gewerbeimmobilie greifen die gesetzlichen Vorgaben für Wohnungen und der Mieterschutz nicht. Der Gesetzgeber geht davon aus, dass die Vertragspartner auf gleicher Augenhöhe miteinander verhandeln.

Schriftform fehlt – Kündigung möglich

Der Knackpunkt liegt bei Gewerbemietverträgen in der Mietdauer. Werden Mietverträge über einen längeren Zeitraum als ein Jahr geschlossen, müssen sie schriftlich vereinbart werden. Wird diese Formvorschrift nicht beachtet, gilt der Vertrag für unbestimmte Zeit geschlossen. Die Folge: Er kann vorzeitig gekündigt werden. Allerdings ist das frühestens nach einem Jahr möglich.

Mietvertrag immer schriftlich

Wollen Sie und Ihr neuer Vermieter sich möglichst langfristig binden, sollten Sie das auf jeden Fall schriftlich vereinbaren. Aber auch bei kürzeren Mietverträgen ist ein schriftlicher Vertrag sinnvoll.

Alle gewünschten Details sollten Sie festlegen:  

  • Die Vertragsparteien müssen vollständig benannt werden.
  • Das Mietobjekt muss genau beschrieben sein.
  • Falls Sie eine bestimmte Laufzeit wünschen, muss sie im Vertrag stehen.
  • Die Höhe der Miete muss genannt werden.

Der Vermieter und Sie müssen den Vertrag unterschreiben.

Tipp

Achten Sie darauf, dass alle Inhalte oberhalb der Unterschrift stehen.


Investitionen und Konkurrenzschutz regeln

Damit es nicht zum Streit kommt, sollten Sie weitere Einzelheiten schriftlich fixieren.

Legen Sie fest:

  • was mit Ihren Investitionen in das Mietobjekt passieren soll
  • wie Sie gegen Konkurrenz geschützt werden können
  • ob die Miete im Laufe der Mietzeit angepasst werden darf
  • welche Möglichkeiten es zum vorzeitigen Ausstieg aus dem Mietverhältnis gibt 

Übrigens: Die Schriftform muss auch für alle Vertragsänderungen eingehalten werden, wenn sie länger als ein Jahr gelten sollen. Nachträgliche Vereinbarungen müssen Sie fest mit mindestens einem Exemplar des Original-Mietvertrags verbinden.


2. Mietobjekt und Mietzweck: Was gehört in den Mietvertrag?


Gut zu wissen

Im Mietvertrag wird das Objekt nach Lage und Umfang genau beschrieben. Dazu gehören auch Grundrisse und Pläne. Weiterhin kann der konkrete Mietzweck festgelegt werden.

Zu einem Gewerbemietvertrag gehört, dass Ihre neuen Räume genau beschrieben werden. Es ist außerdem sinnvoll, den Mietzweck festzuhalten.


Ob Ladenlokal, Büro oder Beratungsräume: Schauen Sie genau hin, was Sie mit Ihrem Gewerberaum mieten – und was nicht. Die genaue Lage des Objekts innerhalb der Immobilie, Größe, Parkplätze, Werbeflächen: All das regeln Sie mit Ihrem Mietvertrag. Es empfiehlt sich, auch den konkreten Mietzweck exakt festzulegen.

Für einen korrekten Mietvertrag ist es notwendig, das Mietobjekt im Vertrag genau zu beschreiben. Das ist sogar gesetzlich vorgeschrieben. Je mehr Sie ins Detail gehen, umso besser. So ist von Anfang an klar, welche Bestandteile der Immobilie Sie nutzen dürfen.

Mietobjekt im Vertrag genau beschreiben

Das Mietobjekt muss nach Lage und Umfang genau beschrieben werden.

Das gehört in den Vertrag:

  • genaue Ortsangabe
  • sämtliche Einbauten
  • Sonder-, Neben- und Freiflächen
  • Parkplätze
  • Lager
  • Archiv- und Kellerräume
  • Außenwände und
  • Reklameflächen

Halten Sie nicht nur genaue Angaben im Text fest, sondern fügen Sie dem Vertrag auch Grundrisse und Pläne bei. Daraus gehen die Mietflächen zweifelsfrei hervor.

Baujahr und Standards vertraglich festhalten

Wenn die Immobilie schon älter ist, benennen Sie dies ausdrücklich im Mietvertrag. Ratsam ist, das Baujahr anzugeben sowie Regelungen zur Instandhaltung, über die Sie sich mit Ihrem Vermieter geeinigt haben. Dazu zählen u. a. Klein- und Schönheitsreparaturen.

Tipp

Erstellen Sie gemeinsam mit Ihrem Vermieter ein genaues Übergabeprotokoll. Darin halten Sie fest, welche Räume in welchem Zustand übergeben wurden – und welche Gegenstände oder Einbauten mit enthalten waren. Lassen Sie auch die Zählerstände von Strom und Wasser ablesen und festhalten. Damit das Übergabeprotokoll gültig wird, müssen beide Vertragspartner das Schriftstück unterzeichnen.


Behördliche Auflagen checken

Empfehlenswert ist es, im Mietvertrag außerdem zu fixieren, dass Ihr neues geschäftliches Zuhause den behördlichen Auflagen entspricht.

Wichtig sind folgende Punkte:

  • baulicher Schutz gegen Lärm
  • Umweltschutzmaßnahmen gegen Luftverschmutzung
  • ungehinderter Zugang zum Objekt
  • geeignete Statik

Sie können einen Mietzweck festlegen – müssen es aber nicht. Mieten Sie das Objekt, ohne dass im Mietvertrag eine konkrete Nutzung festgeschrieben ist, dürfen Sie jedes Gewerbe in Ihren Räumen ausüben. Befinden sich die Räume jedoch in einem Mehrfamilienhaus, müssen Sie darauf achten, dass die anderen Bewohner nicht belästigt werden.

Mietzweck: Alle Genehmigungen müssen vorhanden sein

Je nachdem, welches Gewerbe Sie ausüben, kann es allerdings ratsam sein, den Mietzweck im Vertrag zu regeln. Denn der Vermieter muss klären, ob das Objekt für die geplante Nutzung geeignet ist und die erforderlichen Genehmigungen der Behörden vorliegen.

Der vertraglich festgelegte Mietzweck bestimmt, was genau Sie mit Ihrer neu gemieteten Immobilie tun dürfen. Weichen Sie davon ab, muss der Vermieter das grundsätzlich nicht dulden!

Tipp

Bevor Sie den Mietvertrag unterschreiben, informieren Sie sich genau über die Räumlichkeiten und prüfen Sie, ob sie für Ihre Zwecke geeignet sind. Wenn Sie einen Lebensmittelladen eröffnen wollen, müssen Böden und Wände gefliest sein. Ist das noch nicht der Fall, verständigen Sie sich mit dem Vermieter darüber, ob Sie den Raum umbauen dürfen und wer die Kosten dafür trägt.


3. Mietzeit: Mit und ohne Bindung


Gut zu wissen

Ein Gewerbemietvertrag kann befristet oder unbefristet geschlossen werden. Wer sich einen Standort langfristig sichern möchte, wählt den befristeten Vertrag.

Der befristete Mietvertrag ist bei Gewerbemietverträgen die Regel. Mit Verlängerungs- und Optionsklauseln sichern Sie sich Ihren Standort.


Jeder Gewerbetreibende hat ein Interesse daran, einen guten Standort zu halten. Aus diesem Grund werden Gewerbemietverträge meist mit festen Laufzeiten geschlossen. Wer sich aber in Sachen Lage und Geschäftsmodell nicht sicher ist, kann auf einen unbefristeten – und damit kündbaren – Mietvertrag setzen.

Ob Sie einen befristeten oder unbefristeten Mietvertrag eingehen wollen, liegt ganz in Ihrer Hand. Beides kann von Vorteil sein.

Langfristiges Geschäft, langfristiger Vertrag

Sind Sie sicher, die richtige Immobilie gefunden zu haben, machen Sie auch beim Mietvertrag Nägel mit Köpfen: Schließen Sie einen Vertrag mit festgelegter Mietdauer. Im Unterschied zu einer Wohnung können die Vertragspartner bei einem Gewerbeobjekt ohne Grund einen Fristvertrag abschließen. Ein solcher Vertrag endet automatisch mit Ablauf der vereinbarten Festmietzeit und kann darüber hinaus vorher auch nicht ordentlich gekündigt werden. Auf diese Weise sichern Sie sich eine langfristige Basis für Ihr Geschäft.

Verlängerungsklauseln für noch mehr Sicherheit

Diese Basis können Sie noch erweitern. Denn eigentlich endet das Mietverhältnis mit Ablauf der vereinbarten Mietdauer automatisch. Üblich ist aber, eine Optionsklausel oder Verlängerungsklausel in den Mietvertrag einzubauen.

1. Die Optionsklausel

Am Ende der Mietdauer haben – je nach Vereinbarung – eine oder beide Vertragsparteien das Recht, eine Verlängerung des Mietvertrags einzufordern. Wichtig ist, festzulegen, ob nur ein Vertragspartner die Option ausüben soll oder beide Parteien dazu berechtigt sind.

2. Die Verlängerungsklausel

Wenn Sie eine solche Vereinbarung schließen, verlängert sich das Mietverhältnis nach Ablauf der vereinbarten Mietzeit automatisch um den Zeitraum, der vertraglich fixiert wurde. Das können die Vertragspartner nur durch eine ausdrückliche Kündigung binnen einer festgelegten Frist verhindern.

Bei beiden Vereinbarungen ist es entscheidend, einen Zeitraum festzulegen, zu dem die jeweilige Klausel greift. Damit können spätere Missverständnisse ausgeschlossen werden.

Flexibel bleiben trotz fester Laufzeit

Wenn Sie einen Mietvertrag mit fester Laufzeit vor Fristablauf kündigen wollen, haben Sie die Möglichkeit, einen Aufhebungsvertrag zu schließen. Das setzt voraus, dass Sie sich mit Ihrem Vermieter einig werden und zum Beispiel eine Abstandszahlung anbieten. Sie können auch einen solventen Ersatzmieter stellen, um vorzeitig aus dem gebundenen Mietvertrag auszusteigen.

Steht Ihr Unternehmen noch am Anfang oder sind Sie sich unsicher, ob der Standort gut gewählt ist, empfiehlt sich ein Mietvertrag mit unbestimmter Mietdauer. Hier gehen Sie keine langfristigen finanziellen Bindungen ein und können bei Bedarf den Vertrag kündigen. Die Kündigungsfrist im Gewerbemietrecht beträgt sechs Monate zum Quartalsende.

4. Vertragsparteien: Mieter oder doch nicht Mieter?


Gut zu wissen

Die Vertragsparteien werden im Mietvertrag vollständig in ihrer Rechtsform und mit den verantwortlichen Personen genannt. Alle Beteiligten müssen den Vertrag unterschreiben.

Im Mietvertrag müssen die Vertragsparteien genau bezeichnet werden. Anderenfalls kann es Streit geben, wer eigentlich Mieter ist.


Mancher betreibt sein Gewerbe als Einzelunternehmen, andere mieten für ihre GmbH neue Räumlichkeiten. Entscheidend ist: Im Mietvertrag müssen die Vertragsparteien vollständig in ihrer Rechtsform und mit den verantwortlichen Personen genannt werden.

Folgende Angaben gehören in den Vertrag:  

  • aktuelle Anschrift
  • Geburtsdatum
  • Staatsangehörigkeit

Achten Sie bei einer GmbH oder einer KG darauf, dass die Firma korrekt bezeichnet ist und wer die Firma vertreten darf.

Alle Beteiligten müssen den Vertrag unterschreiben

Bei Personengesellschaften – etwa bei einer GbR – gilt, dass alle Mitglieder genannt werden müssen. Außerdem sind alle Mitglieder verpflichtet, den Mietvertrag zu unterschreiben. Ist Ihr Vermieter eine Eigentümergemeinschaft oder eine Erbengemeinschaft, achten Sie darauf, dass ebenfalls alle Beteiligten benannt werden und unterzeichnen. 


Mieten Sie die Gewerbeimmobilie zu mehreren Personen, etwa als Ehepaar oder als Bürogemeinschaft, gilt es auf weitere Punkte zu achten: Es müssen immer alle dabei sein, wenn eine wichtige einseitige Erklärung – zum Beispiel eine Kündigung oder eine Vertragsänderung – erstellt wird. Alle Personen haben also die jeweilige Erklärung oder Änderung zu unterschreiben und sie muss immer an alle adressiert sein.

Tipp

Damit vertragliche Erklärungen nicht zu umständlich werden, können Sie sich gegenseitig bevollmächtigen. Eine entsprechende Klausel gehört dann in den Mietvertrag.


5. Gewerbemiete und Betriebskosten: Frei verhandeln, alles festlegen


Gut zu wissen

Mieten von Gewerbeimmobilien sind frei verhandelbar. Sie können zwischen verschiedenen Mietzahlungen wählen. Halten Sie die einzelnen Mietpositionen vertraglich fest.

Die Höhe der Gewerbemiete ist frei verhandelbar. Und bei den Betriebskosten können zahlreiche Ausgaben auf den Mieter umgelegt werden.


Sie haben das Büro oder den Laden Ihrer Wahl gefunden – nun müssen Sie sich noch mit dem Vermieter über die Höhe der Miete einig werden. Das bedeutet: Sie haben die Wahl zwischen einer normalen Miete, einer Staffelmiete und Gleitklauseln. Auch eine umsatzbezogene Miete ist denkbar.

Tipp

Wenn die Miete nicht in einer Summe, sondern pro Quadratmeter angegeben wird, sollten Sie vor Mietbeginn genau die Fläche vermessen. Bei den Nebenkosten kann der Vermieter viele Ausgaben umlegen – vorausgesetzt, sie sind im Mietvertrag festgeschrieben.


Mit Staffeln oder Gleitklauseln Miete anpassen

Wenn Sie eine feste Miete vereinbaren, kann diese während der Vertragsdauer nicht verändert werden. Daher wird sich der Vermieter mit Ihnen auf eine Staffelmiete oder eine Miete mit Gleitklauseln verständigen wollen, um die Miete während der Laufzeit anpassen zu können. Bei einer Staffelmiete wird die Miete nach Ablauf eines Zeitraums entweder um einen konkreten Betrag oder um einen Prozentsatz erhöht. Gleitklauseln – auch Anpassungs- oder Preisklauseln genannt – nehmen Bezug auf den statistischen Lebenshaltungskostenindex. Ändert sich dieser Index um einen bestimmten Prozentsatz, wird die Miete entsprechend angepasst.

Tipp

Am besten halten Sie fest, dass diese Anpassung nur zum Teil auf Ihre Miete übertragen wird. So erreichen Sie, dass Ihre Miete immer nur gering steigt und die Kosten überschaubar bleiben.

Umsatzabhängige Miete

Eine umsatzabhängige Miete wird häufig im Einzelhandel vereinbart. Dann zahlen Sie einen festgelegten Prozentsatz des erzielten Umsatzes als Miete. Zusätzlich wird in aller Regel eine Mindestmiete ausgemacht. Auch hier haben Sie die Möglichkeit, die Miete nach oben zu begrenzen – etwa, indem Sie den umsatzabhängigen Teil der Miete deckeln.

Tipp

Definieren Sie bei einer Umsatzmiete genau, welche Umsätze eingerechnet werden sollen und ob der Netto- oder der Bruttoumsatz gemeint ist.

Den Mietvertrag abschließen

Wenn Sie sich mit Ihrem Vermieter geeinigt haben, sollten Sie die einzelnen Mietpositionen vertraglich festhalten.

Dazu gehört:

  • die Nettomiete
  • ggf. die Umsatzsteuer
  • Kosten für Parkplätze und Garagen
  • Vorauszahlung für Heizung und Warmwasser
  • Vorauszahlung für die übrigen Betriebskosten

Für Gewerberäume darf der Vermieter mehr Betriebskostenarten umlegen als bei normalen Wohnungen. So darf Ihr Vermieter Ihnen auch Verwaltungs- und Instandhaltungskosten anteilig berechnen.

Betriebskosten abschließend nennen

Allerdings gilt: Im Mietvertrag muss klar definiert sein, welche Kosten umgelegt werden sollen. Schlagwortartige Bezeichnungen reichen nicht aus. Denn als Gewerbemieter müssen Sie wissen, welche Ausgaben konkret auf Sie zukommen. Die Liste der Betriebskosten, die auf Sie umgelegt werden, muss daher abschließend im Mietvertrag aufgeführt sein. Vereinbarungen wie „Alle Nebenkosten trägt der Mieter“ oder „Zusätzlich übernimmt der Mieter die Hausgebühren“ sind unwirksam.

Zu den Betriebskosten gehören:

  • Grundsteuer
  • Kosten für Wasser und Abwasser
  • Heiz- und Warmwasser
  • Ausgaben für den Aufzug
  • Straßenreinigung und Müllabfuhr
  • Hausreinigung und Gartenpflege
  • Beleuchtung
  • Schornsteinfeger
  • Sach- und Haftpflichtversicherung
  • Kosten für den Hausmeister
  • Kosten für die Gemeinschafts-Antennenanlage

Vermieter sind verpflichtet darauf zu achten, dass sie die Immobilie ordnungsgemäß bewirtschaften. Daher dürfen sie den Mietern nur angemessene Kosten in Rechnung stellen. Dieses Gebot der Wirtschaftlichkeit soll Sie als Mieter vor zu hohen Kosten schützen.

6. Die Kaution: Höhe, Formen, Anlage und Rückzahlung


Gut zu wissen

In Gewerbemietverträgen kann die Kaution frei ausgehandelt werden. Halten Sie im Mietvertrag fest, welche Rechte und Pflichten sich aus der vereinbarten Kaution ergeben.

Wie hoch die Kaution für das Gewerbeobjekt Ihrer Wahl ausfällt, ist immer Verhandlungssache. Der Vermieter ist nicht verpflichtet, das Geld zinsbringend anzulegen.


Eine Kaution ist eine Sicherheitsleistung. Der Vermieter behält auf diese Weise ein Pfand für alle künftigen Ansprüche, die sich aus dem Mietverhältnis ergeben. Das gilt nicht nur für Renovierung und Reparaturen. Auch der Ersatz des Mietausfallschadens ist damit gedeckt, falls der Vertrag vorzeitig gekündigt wird.

Das gesetzliche Mietrecht regelt nur die Kautionsbestimmungen für Wohnungen. In Gewerbemietverträgen können die Vertragspartner die Kaution frei aushandeln. Das betrifft vor allem die Höhe der Kaution: Ist bei Wohnraum eine Kaution von drei Monatsmieten üblich, kann der Vermieter einer Gewerbeimmobilie sehr viel mehr verlangen. Selbst eine siebenfache Monatsmiete geht laut Rechtsprechung bei einem längeren Gewerbemietverhältnis in Ordnung.

Kaution schriftlich im Vertrag vereinbaren

Allerdings sollte die Höhe der Kaution in der Regel an das Sicherungsbedürfnis des Vermieters angepasst sein. Fordert Ihr Vermieter eine hohe Kaution, sollte das durch eine besondere Ausstattung oder technische Anlage gerechtfertigt sein. Welche Rechte und Pflichten der Parteien sich aus der Kaution ergeben, muss im Mietvertrag festgehalten sein. Regeln Sie, wann die Sicherheit erbracht werden soll. Üblich ist, die Kaution einige Wochen nach Unterzeichnung des Vertrags zu stellen.

Es gibt mehrere Varianten, wie Sie Ihrem Vermieter die geforderte Sicherheit anbieten können. Welche Form Sie wählen, sollten Sie ebenfalls schriftlich fixieren. Wenn Sie eine Barkaution ausmachen, zahlen Sie diese entweder auf Ihr eigenes Sparbuch mit einer Verpfändungserklärung ein oder auf ein Sparbuch des Vermieters. Die Kaution muss dann vom restlichen Vermögen des Vermieters getrennt angelegt werden. Der Vermieter ist nicht verpflichtet, eine Barkaution zu verzinsen oder verzinslich anzulegen.

Alternative zur Barzahlung: Kautionsbürgschaft

Sie dürfen die Kaution auch als Bürgschaft leisten. Das ist vor allem dann von Vorteil, wenn die Sicherheitsleistung hoch und Ihre Liquidität angespannt ist. Auch in der Existenzgründung ist eine Bürgschaft eine interessante Alternative, um finanzielle Mittel zu sparen.

Banken, Sparkassen und Versicherungen bieten Kautionsbürgschaften für Gewerbemieter an. Achten Sie bei den Formularverträgen darauf, dass die Bürgschaft unter Ausschluss der Einrede der Vorausklage geleistet wird. Das bedeutet: Der Vermieter muss dem Bürgen nicht nachweisen, dass er erfolglos versucht hat, seinen Anspruch bei Ihnen per Zwangsvollstreckung durchzusetzen. Außerdem sollte die Bürgschaft zeitlich unbefristet laufen. Für die Bürgschaft verlangen die Anbieter in der Regel eine jährliche Provision.

Kautionsrückzahlung

Wenn das Mietverhältnis beendet ist, muss der Vermieter nach einer angemessenen Frist – in der Regel zwischen drei und sechs Monaten – seine Ansprüche prüfen und die Kaution danach erstatten.

Tipp

Schulden Sie Ihrem Vermieter nur noch die Betriebskostennachzahlungen, darf er lediglich den Betrag zurückbehalten, der die Nachzahlungssumme voraussichtlich deckt.


7. Instandhaltung und Instandsetzung: Gestalten, warten oder reparieren?


Gut zu wissen

Der Vermieter ist verpflichtet, die Gewerbeimmobilie in einem nutzbaren Zustand zu erhalten. Legen Sie im Vertrag detailliert fest, wer Renovierungen und Reparaturen übernimmt.

Der Gewerbevermieter ist verpflichtet, über die gesamte Mietdauer das Gewerbeobjekt in einem nutzbaren Zustand zu erhalten. Schönheitsreparaturen fallen jedoch in die Verantwortung des Mieters.


Instandsetzung, Wartung, Instandhaltung, Schönheitsreparaturen: Vertraglich muss genau definiert werden, wer sich um Renovierung und Reparaturen kümmert. Im Vertrag sollten Sie außerdem festlegen, wer die Verantwortung für die Ausführung übernimmt und wer sie bezahlt.

Ihr Vermieter muss Ihnen die Gewerberäume so überlassen, dass Sie sie für Ihren Geschäftsbetrieb ordnungsgemäß nutzen können. Das ist gesetzlich vorgeschrieben. Außerdem muss er dafür sorgen, dass dieser Zustand während der Mietzeit erhalten bleibt. Rechtlich wird zwischen Instandsetzung und Instandhaltung unterschieden. Bei der Instandsetzung geht es darum, einen Mangel zu beseitigen und den ordnungsgemäßen Zustand wiederherzustellen. In der Regel betrifft das eine Erstinstallation oder Erneuerung. Beispiel: Die alte Heizungsanlage wird ausgetauscht oder Außenputz und Wärmedämmung werden umfangreich erneuert.

Instandhaltung: Kosten vertraglich begrenzen

Mit Instandhaltung ist die laufende Pflege und Wartung von bereits bestehenden Objekten gemeint. Das heißt: Der gegenwärtige Zustand der Immobilie bleibt erhalten. Instandhaltungskosten legen viele Gewerbevermieter auf den Mieter um.

Tipp

Erscheinen Ihnen die Ausgaben zu hoch, sollten Sie die Instandhaltungskosten auf einen Betrag von maximal 10 Prozent der Jahreskaltmiete vertraglich begrenzen. Diese Summe ist auch in der Rechtsprechung weitgehend unumstritten.

Schönheitsreparaturen: Starre Fristen rechtlich unwirksam

Während es bei der Instandhaltung darum geht, Schäden vorzubeugen, haben Schönheitsreparaturen eher dekorativen Charakter. Sie betreffen nur den Innenbereich der Gewerberäume.

Dabei geht es um das:

  • Tapezieren
  • Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken
  • Streichen der Fußböden und Heizkörper
  • Streichen der Fenster und Türen (von innen)

Diese Tätigkeiten muss in aller Regel der Mieter übernehmen.

Tipp

In vielen Formularverträgen werden noch Klauseln benutzt, mit denen Sie als Mieter verpflichtet werden, zu festgelegten Fristen zu renovieren. Derartige Zeitpläne sind laut höchstrichterlicher Rechtsprechung unwirksam, da sie den Mieter unangemessen benachteiligen. Sie können schließlich durch eine schonende Nutzung dafür sorgen, dass die Räume noch gar nicht renovierungsbedürftig sind.


Werden solche Fristen zusätzlich mit einer Endrenovierungsklausel vertraglich verbunden, sind beide Auflagen unwirksam. Unstrittig ist dagegen eine Formulierung, die einen „üblichen Turnus“ für die Schönheitsreparaturen festschreibt – zum Beispiel im Abstand von fünf Jahren, wenn es sich um ein Büro handelt. Bei einem Gastronomiebetrieb oder im Handel kann ein angemessener Turnus bei drei Jahren liegen.

Alles, was sich außerhalb Ihrer Gewerberäume abspielt, gehört nicht zu den Schönheitsreparaturen, zum Beispiel der Fassadenanstrich oder der Austausch von Fenstern und Türen. In der Praxis bedeutet das, dass der Vermieter für „Dach und Fach“ zuständig ist. Er muss also dafür sorgen, dass die Dachsubstanz, tragende Gebäudeteile und Wände sowie das Fundament instandgehalten werden.

8. Garantiehaftung: Für welche Schäden und Mängel der Vermieter haften muss


Gut zu wissen

Generell haftet der Vermieter für jeden anfänglichen Mangel des Gewerbeobjektes. Diese Garantiehaftung darf allerdings vertraglich ausgeschlossen werden.

Der Vermieter haftet für jeden anfänglichen Mangel des Gewerbeobjekts – es sei denn, Sie haben vertraglich einen Haftungsausschluss vereinbart.


Der Vermieter einer Gewerbeimmobilie muss dafür geradestehen, dass die Räume bei Vertragsschluss keine Mängel aufweisen. Kommt es in der Folgezeit zu einem Schaden – zum Beispiel, weil die Klimaanlage nicht richtig gewartet oder eine Bodenplatte nicht ordnungsgemäß verlegt wurde, ist der Vermieter grundsätzlich schadenersatzpflichtig.

Garantiehaftung: Grobe Fahrlässigkeit nicht auszuschließen

Die sogenannte Garantiehaftung für anfängliche Mängel darf vertraglich ausgeschlossen werden. Allerdings muss dieser Haftungsausschluss umfassend formuliert sein, damit er gültig ist. Achtung: Schäden, die der Vermieter (oder einer seiner Vertreter vor Ort) vorsätzlich oder grob fahrlässig herbeigeführt hat, können im Mietvertrag nicht ausgeklammert werden.

Außerdem darf der Haftungsausschluss nicht an einer versteckten Stelle im Vertrag platziert sein. Sie müssen als Mieter – am besten durch Fettdruck – auf diesen Ausschluss hingewiesen werden.


9. Konkurrenzschutz: Wie Sie vertraglich mit Ihren Wettbewerbern umgehen können

Gut zu wissen

Der Konkurrenzschutz ist gesetzlich nicht eindeutig geregelt. Treffen Sie Vorsorge im Mietvertrag und schließen Sie so den Wettbewerb auch für sogenannte Nebenartikel aus.

Konkurrenz belebt das Geschäft nicht immer. Wer ein Gewerbeobjekt mietet, möchte den direkten Wettbewerber nicht direkt Tür an Tür haben. Hilfreich ist es, die Konkurrenzsituation vertraglich festzulegen. Ist im Mietvertrag gar nichts geregelt, gilt der Konkurrenzschutz für das Haupttätigkeitsfeld.


In direkter Nachbarschaft den Konkurrenten zu wissen, ist für einen Gewerbemieter eine Belastung – unter Umständen sogar existenzgefährdend. Aber auch der Vermieter hat in aller Regel kein Interesse daran, nahestehende Objekte an ähnliche Gewerbetreibende zu vermieten. Denn je größer die Konkurrenz, umso kurzlebiger das Geschäft – und umso höher die Fluktuation bei den Mietern.

Konkurrenzschutz für das Hauptsortiment

Gesetzlich ist der Konkurrenzschutz bei Gewerbemietern nur indirekt geregelt. Das bedeutet: Enthält der Mietvertrag keine Vereinbarungen dazu, gilt der sogenannte vertragsimmanente Konkurrenzschutz. Als Mieter können Sie dann darauf bestehen, dass Ihr Hauptsortiment vor Konkurrenz geschützt wird. Das Hauptsortiment sind alle Waren (oder Leistungen), die den Stil des Geschäfts bestimmen. Eine solche Konkurrenzbeziehung besteht laut Rechtsprechung zum Beispiel zwischen einer Imbissbude und einer Pizzeria, zwischen Juwelierläden in Nachbarhäusern oder bei der zweiten Zahnarztpraxis in einem großstädtischen Geschäftshaus.

Nebenartikel unter Konkurrenzdruck

Je mehr sich die Produkte oder Leistungen voneinander unterscheiden, desto weniger ist von einer Konkurrenzsituation auszugehen. Bei Nebenartikeln müssen Sie grundsätzlich dulden, dass der Vermieter Räume im gleichen Haus an ein Geschäft mit gleichen Waren vermietet. Das trifft zum Beispiel für eine Apotheke zu, die neben Medikamenten auch Kosmetika anbietet. In diesem Fall kann die benachbarte Drogerie nicht als Konkurrent angesehen werden.

Konkurrenzschutz: Nur im gleichen Objekt

Der Konkurrenzschutz gilt nur für dasselbe Grundstück oder Gebäude. Liegen Grundstücke des Vermieters allerdings unmittelbar nebeneinander, sind sie noch vom Konkurrenzschutz erfasst. Bei einer größeren Entfernung – wenn das Geschäft des Wettbewerbers zum Beispiel 100 Meter entfernt liegt – scheiden solche Ansprüche dagegen aus. Das Gleiche gilt auch für Geschäfte in einem Einkaufszentrum.

Sie können den Konkurrenzschutz im Mietvertrag detailliert regeln oder aber ausschließen. Wenn Ihr Vermieter Ihnen Schutz vor dem Wettbewerb gewährt, ist er für die Folgen verantwortlich: Als Mieter können Sie bei einer Verletzung dieser Klausel die Miete mindern, Schadenersatz fordern oder den Vertrag außerordentlich kündigen.


10. Genehmigungen: Behörden und Konzessionen

Gut zu wissen

Der Vermieter muss die baulichen Voraussetzungen schaffen, die es dem Mieter ermöglichen, die behördlichen Genehmigungen für sein Gewerbe zu erhalten.

Je nachdem, welches Gewerbe Sie betreiben, benötigen Sie Behördengenehmigungen verschiedenster Art. Teilweise ist der Vermieter dazu verpflichtet, die Voraussetzungen dafür zu schaffen.


In so mancher Branche ist es notwendig, dass Sie eine behördliche Erlaubnis vorweisen können, um Ihr Gewerbe zu betreiben. Zum Beispiel, wenn Sie eine Gaststätte oder einen Lebensmittelmarkt eröffnen wollen.

Vermieter muss bauliche Voraussetzungen schaffen

Grundsätzlich trägt der Vermieter das Risiko, dass die Mieträume entsprechend der Nutzungsart, der Lage und der Beschaffenheit zum vereinbarten Zweck nutzbar sind. Ein Beispiel: Der Mieter möchte eine Gaststätte eröffnen und hat dazu einen Mietvertrag abgeschlossen, in dem das Betreiben eines Restaurants als Vertragszweck festgelegt ist. Der Vermieter kann jedoch – trotz anderslautender Zusagen – die erforderlichen Parkplätze nicht bereitstellen. Die Folge: Der Mieter erhält die Konzession für die Gaststätte nicht.

Ein vergleichbarer Mangel der Mietsache liegt vor, wenn der Raum, der als Küche geplant war, nicht den erforderlichen Fliesenbelag aufweist. Auch hier muss der Vermieter dafür sorgen, dass der Mangel beseitigt wird. Er muss also die Kosten dafür übernehmen, dass in der Küche neue Fliesen gelegt werden.

Kündigung nur bei behördlichen Verboten möglich

Der Mieter kann wegen eines solchen Mangels an der Mietsache nur dann außerordentlich kündigen, wenn die Behörde deswegen bereits konkret gegen ihn vorgeht und ihm den Gewerbebetrieb verbietet. Allein die Tatsache, dass die erforderliche öffentlich–rechtliche Genehmigung nicht erteilt wird, rechtfertigt noch keine außerordentliche Kündigung. Solange die Behörde die (eigentlich unzulässige) Nutzung duldet und sich im betrieblichen Alltag keine Einschränkungen ergeben, haben Sie als Mieter noch keine Möglichkeit, sich mit Kündigung oder Mietminderung zu wehren. Dies geht erst dann, wenn die Behörde die Nutzung verbietet oder dies ausdrücklich androht. Wenn Sie außerdem aus persönlichen Gründen die Konzession für Ihren Betrieb nicht bekommen haben – zum Beispiel, weil ein Ausbildungsabschluss fehlt oder das polizeiliche Führungszeugnis noch nicht vorliegt – können Sie die fehlende Genehmigung nicht dem Vermieter anlasten.

Tipp

Der Vermieter kann nicht mit formularmäßigen Vereinbarungen die baurechtlichen Risiken auf Sie übertragen. Klauseln, wonach der Mieter sich um baurechtliche Genehmigungen kümmern muss, sind unwirksam. Das Gleiche gilt für Formulierungen, wonach der Mietvertrag bei Versagung der behördlichen Nutzungserlaubnis als aufgelöst gelten soll.




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Worauf Sie achten sollten, bevor Sie einen Mietvertrag unterschreiben


Gut zu wissen

Sie kommen aus einem Zeitmietvertrag schneller heraus, wenn Ihnen im Mietvertrag das Recht eingeräumt wurde, einen Nachfolger stellen zu dürfen.

Der Vermieter hat zugesagt? Prima! Jetzt kann der Traum von den eigenen Geschäftsräumen endlich realisiert werden. Bei aller Freude: Prüfen Sie den Gewerbemietvertrag genau, denn das kann später sehr wichtig werden.


Sie möchten Ihren neuen Laden, Ihr neues Büro, die Praxisräume oder die Werkstatt möglichst schnell beziehen, um zu arbeiten und Geld zu verdienen. Das ist nachvollziehbar. Dennoch: Unterschreiben Sie den vom Vermieter vorgelegten Entwurf eines Mietvertrags keinesfalls unter Zeitdruck oder im guten Glauben, dass alles seine Ordnung hat.

Vertrag vom Profi prüfen lassen

Der Teufel steckt gerade bei Verträgen im Detail. Nehmen Sie daher jeden einzelnen Punkt im Vertrag in Augenschein und prüfen Sie ihn auf Konsequenzen. Geschäftsraum-Mieter sind anders als Wohnraum-Mieter vom Mietrecht sehr viel weniger geschützt. Daher lohnt es sich, den Entwurf vom Rechtsanwalt prüfen zu lassen, bevor Sie etwas unterschreiben.


Sie finden professionelle Hilfe beim Fachanwalt:

KAPPES & KOLLEGEN

Rechtsanwälte

Lechstraße 3, 86899 Landsberg am Lech

Telefon: 08191 / 2008, post@kappeskollegen.de

www.kappeskollegen.de

Einbauten, Umbauten, Investitionen

Neuer Teppich, Regale, Beleuchtung: Oft sind umfangreiche Investitionen in Ausbauten und Einrichtung der Räume nötig. Das kostet viel Geld, das Sie aufbringen müssen. Ein Gespräch mit dem Vermieter kann aber hilfreich sein. Denn manche sind bereit, die Gewerbeflächen ihrer potenziellen Nutzer gegen einen Aufpreis zum vereinbarten Mietzins bedarfsgerecht umzugestalten.

Nachmieter-Klausel

Angenommen, Sie wollen irgendwann aus dem Mietvertrag raus. Sei es, weil Sie günstigere Büroräume oder einen optimal gelegenen Laden gefunden haben. Da der Gewerbemietvertrag im Normalfall als Zeitmietvertrag angelegt ist, können Sie ihn nicht vorzeitig kündigen. Lassen Sie sich vertraglich das Recht einräumen, einen Nachfolger stellen zu dürfen. Zwar müssen Sie sich dann selbst um die Suche kümmern. Das ist aber besser, als für Räume zu zahlen, die Sie gar nicht mehr nutzen.

Und noch einen Vorteil bietet die Nachmieter-Klausel: Sie können für Ein- und Ausbauten, die Sie vorgenommen haben, nicht nur einen Abstand verlangen, sondern auch dafür sorgen, dass Ihr Nachfolger alles übernimmt. Denn im Normalfall sind Sie als Mieter beim Auszug zum Rückbau verpflichtet.

Schönheitsreparaturen

Ein weiterer Punkt, auf den Sie vor Vertragsabschluss achten sollten, ist die Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen während und nach Ablauf der Mietzeit. Hier ist die Rechtsprechung ausnahmsweise mal eindeutig: Starre Fristen für Schönheitsreparaturen sind – wie auch im Privatwohnrecht – in einem Gewerbemietvertrag nicht zulässig.

Räume auf Mängel untersuchen

Akzeptieren Sie bei Vertragsabschluss keine mangelhaften Gewerberäume. Sie verlieren Ihre gesetzlichen Rechte! Übernehmen Sie ein Mietobjekt nicht ohne vorherige Überprüfung! Erstellen Sie gegebenenfalls ein Mängelprotokoll und lassen Sie es vom Vermieter unterschreiben.

So kündigen Sie einen Gewerbemietvertrag


Gut zu wissen

Für die Einhaltung der Kündigungsfrist gilt das Datum des Empfangs. Das Kündigungsschreiben muss nachweislich beim Vermieter ankommen.

Einen Gewerbemietvertrag korrekt zu kündigen, ist gar nicht so leicht. Der Gesetzgeber stellt hier strenge formale Ansprüche. Tipps für den sicheren Weg zur Kündigung.


Die ordentliche Kündigung eines Mietvertrags ist an strenge Formen und Fristen gebunden, die immer wieder für Verwirrung sorgen. Erfahren Sie, wie Sie als Mieter alles richtig machen.

Befristete Mietverträge

In aller Regel ist ein Gewerbemietvertrag befristet. Damit hat der Mieter auch bei sehr langen Laufzeiten keine Möglichkeit, vor Ablauf dieser Frist zu kündigen, wenn der Vertrag selbst keine entsprechende Klausel enthält. Daran ändert auch eine persönliche Notlage oder geschäftliche Krise nichts.

Ganz verloren ist die Sache dennoch nicht. Kommen Sie mit dem Vermieter ins Gespräch und machen ihm die Gründe schmackhaft, Sie vorzeitig von dem Vertrag zu entbinden. Geschicktes Verhandeln führt häufiger zu Ergebnissen, als Sie vielleicht vermuten.

Unbefristete Verträge

Bei Gewerbemietverträgen, die auf unbestimmte Zeit geschlossen werden, gibt es dagegen ein Recht auf eine sogenannte ordentliche Kündigung. Sie kann sich aus einer individuellen Vereinbarung im Gewerbemietvertrag oder aus dem Gesetz ergeben.

Die gesetzliche Kündigungsfrist ist für Mieter und Vermieter gleich und beträgt sechs Monate zum Ende eines Kalendervierteljahres. Die Kündigungserklärung muss der jeweils anderen Vertragspartei spätestens am dritten Werktag eines Quartals zugestellt sein. Ein Beispiel: Die Kündigung zum 31. März muss spätestens bis zum 3. Oktober des Vorjahres eingehen.

Besonderheiten: Sonn- und Feiertage verlängern die Frist. Die 3-tägige Karenzzeit umfasst im Gewerbemietrecht auch den Samstag als Werktag. Fällt allerdings das Fristende selbst auf einen Samstag, zählt der Samstag nicht mit und die Frist verlängert sich auf den folgenden Montag.

Kündigung immer schriftlich

Verschicken Sie die Kündigung des Mietvertrags immer schriftlich als Brief; ein Fax oder eine E-Mail reichen nicht aus. Sie können die schriftliche Kündigung auch persönlich abgeben und sich den Erhalt bestätigen lassen.

Der perfekte Weg für die Kündigung

Für die Frist der Kündigung gilt nicht das Absendedatum, sondern das Datum des Empfangs. Die Kündigung ist eine rechtsverbindliche Erklärung und muss nachweislich beim Vermieter ankommen. Die Schwierigkeit ist jedoch, dass der Mieter den Zugang beweisen muss.

Um sicher zu gehen, können Sie den Brief als Einschreiben mit Rückschein, als Übergabe-Einschreiben oder als Einwurf-Schreiben verschicken. Natürlich können Sie das Schriftstück auch persönlich übergeben – am besten in Gegenwart eines neutralen Zeugens. Der Zeuge sollte auch bestätigen, dass der Briefumschlag den Kündigungsbrief enthalten hat.



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