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Gewerbegrundstücke suchen

Mieter, Nachmieter oder Käufer gesucht?

 

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Wie finde ich das richtige Gewerbegrundstück?

Ob Gastronomiebetrieb, Gartencenter oder Kindermöbelladen – wer ein Gewerbe betreiben will, benötigt ein geeignetes Grundstück. Doch günstige und zudem passende Gewerbeflächen sind rar gesät. Der Erfolg des Gewerbes steht und fällt jedoch mit der Auswahl des geeigneten Grundstücks. Im Internet finden Interessenten eine breite Auswahl an Gewerbeflächen in ganz Deutschland. Doch worauf sollte man als Interessent bei einer solch wichtigen Investition besonders achten? Neben der Grundstücksgröße spielen vor allem Lage und Zustand des Areals sowie baurechtliche Bestimmungen eine tragende Rolle. Die folgende Übersicht gibt Orientierung bei der Suche und Auswahl eines Gewerbegrundstücks.

Inhalt

Wo suche ich das geeignete Gewerbegrundstück?

Wer auf der Suche nach einem geeigneten Gewerbegrundstück ist, hat die Möglichkeit, eine Immobiliensuche im Internet durchzuführen. Auf Immobilienscout24 finden Sie eine große Auswahl an verschiedenen Gewerbegrundstücken zum Kauf und zur Miete. Ein wesentlicher Vorteil einer Online-Immobiliensuche ist, dass die Suche anhand verschiedener Kriterien entsprechend der eigenen Vorstellungen verfeinert werden kann. Auf diese Weise werden nur die Objekte angezeigt, die den individuellen Ansprüchen gerecht werden. Bevor eine Immobiliensuche online durchgeführt wird, empfiehlt es sich, eine Checkliste zu erstellen, in der alle relevanten Kriterien aufgelistet werden. Mit einer solchen Übersicht stellen Interessenten sicher, dass sie die relevanten Aspekte nicht aus den Augen verlieren. Darüber hinaus ist diese Auflistung auch ein hilfreiches Mittel bei der Besichtigung potenzieller Gewerbegrundstücke. Da die Suche nach geeigneten Gewerbegrundstücken meist sehr zeitintensiv ist, besteht auch die Möglichkeit, die Unterstützung eines Immobilienmaklers in Anspruch zu nehmen. Der Makler verfügt über eine umfassende Marktkenntnis und kann basierend auf einer Analyse der Vorstellungen des Interessenten passende Objekte suchen und entsprechend präsentieren.

Suche anhand relevanter Kriterien

Bevor eine Immobiliensuche online durchgeführt wird, empfiehlt es sich, eine Checkliste zu erstellen, in der alle relevanten Kriterien aufgelistet werden. Mit einer solchen Übersicht stellen Interessenten sicher, dass sie die relevanten Aspekte nicht aus den Augen verlieren. Darüber hinaus ist diese Auflistung auch ein hilfreiches Mittel bei der Besichtigung potenzieller Gewerbegrundstücke.

Da die Suche nach geeigneten Gewerbegrundstücken meist sehr zeitintensiv ist, besteht auch die Möglichkeit, die Unterstützung eines Immobilienmaklers in Anspruch zu nehmen. Der Makler verfügt über eine umfassende Marktkenntnis und kann basierend auf einer Analyse der Vorstellungen des Interessenten passende Objekte suchen und entsprechend präsentieren.

Größe, Lage und Analyse des Gewerbegrundstücks

Als erstes achtet man bei der Auswahl des Gewerbegrundstücks auf die Größe. Wie groß die Fläche des Grundstücks sein muss, hängt jeweils von der Art des Gewerbes ab. Soll beispielsweise ein Autohandel darauf errichtet werden, werden für zahlreiche Garagen und Lagerhallen große Flächen benötigt. Ist ein Gastronomiebetrieb vorgesehen, ist eine kleinere Fläche ausreichend.

Grundstückanalyse durchführen

Anschließend sollte man darauf achten, ob sich das eigene Gewerbe in die Umgebung einfügt: Ein landwirtschaftlicher Betrieb ist in direkter Nachbarschaft zu einem Kohlekraftwerk fehl am Platz. Sind mehrere in Frage kommende Grundstücke in der engeren Auswahl, sollte man im Anschluss als potenzieller Käufer eine Grundstücksanalyse durchführen lassen.

Eine solche Analyse kann maßgeblich zur Entscheidung für oder gegen das Gewerbegrundstück beitragen – es handelt sich immerhin um eine hohe Investition, die wohl überlegt sein will. Im Zuge der Grundstücksanalyse werden das Grundstück und seine nähere Umgebung eingehend besichtigt und begutachtet. Dabei müssen wichtige Punkte berücksichtigt werden.

Gründliche Besichtigung des Areals

Zwar ist das Grundstück möglicherweise bereits von Fotos und Grundrissen bekannt, allerdings kann man sich als potenzieller Käufer erst vor Ort einen authentischen Eindruck von der tatsächlichen Grundstücksfläche verschaffen: Schnitt und Beschaffenheit des Areals lassen sich auf Bildern nur bedingt erkennen und können am besten „live“ besichtigt und eingeschätzt werden. Interessenten sollten sich dabei nicht nur auf das Grundstück beschränken, das zum Verkauf steht. Mindestens genauso ausschlaggebend sind die umliegenden Gewerbeflächen. Sind diese bereits bebaut, lässt sich die Größe des Areals besser einschätzen. Positiver Nebeneffekt: Mit hoher Wahrscheinlichkeit droht kein störender Baulärm. Mit dem Fahrrad oder zu Fuß sollte man die umliegenden Grundstücke abfahren – dabei gewinnt man einen Eindruck von der Infrastruktur. Achten sollte man dabei auf

  • Geschäfte
  • Schulen
  • Wohngebiete
  • Entfernung zur nächstgrößeren Stadt bzw. zum Stadtzentrum
  • Erreichbarkeit des Grundstücks: Autobahn, Bundesstraßen, öffentliche Verkehrsmittel.

Entsprechend sollten diese Erkundungen nicht am Wochenende erfolgen. Ein authentischer Eindruck entsteht vielmehr an Werktagen. Eine weitere Möglichkeit, einen unverfälschten Eindruck der Örtlichkeiten zu erhalten, ist die Kontaktaufnahme mit Anwohnern oder anderen Gewerbetreibenden. Sie liefern im persönlichen Gespräch ehrliche Informationen, die auf den ersten Blick nicht ersichtlich sind und die Makler oder Verkäufer oftmals für sich behalten, sofern sie dem Verkauf des Geländes nicht zuträglich sind.

Zukünftige Bauvorhaben in der Umgebung prüfen

Bei der Begutachtung sollte nicht nur der Ist-Zustand des Grundstücks betrachtet werden, sondern vor allem in die Zukunft geblickt werden. Welche Maßnahmen sind in der näheren Umgebung innerhalb der kommenden Jahre geplant? Über zukünftige Bauvorhaben gibt ein Flächennutzungsplan Auskunft, den Interessenten auf Anfrage bei der Stadt oder Gemeinde einsehen können. Häufig stellen die zuständigen Behörden den Flächennutzungsplan auch auf ihrem Internetportal bereit. Ein beiliegender Erläuterungsbericht beinhaltet dabei weiterführende Informationen. All diese Überlegungen nehmen zwar Zeit und Mühe in Anspruch, sind jedoch unverzichtbar auf dem Weg zur Entscheidung für oder gegen ein Gewerbegrundstück.

Kosten für ein Gewerbegrundstück

Die volle Höhe der Kosten für ein Gewerbegrundstück ist auf den ersten Blick nicht ersichtlich. Der in der Anzeige angegebene Preis ist nie der Endpreis. Der Käufer muss neben dem reinen Kaufpreis für das Gelände mit weiteren Kosten rechnen – insbesondere für die Grunderwerbssteuer, den Grundbucheintrag und die Notarkosten.

  • Die Grunderwerbssteuer: Die Grunderwerbssteuer beträgt in aller Regel je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises. Sie wird vom Finanzamt erhoben. Der Grundbucheintrag ist obligatorisch und wird nach dem Kauf des Gewerbegrundstücks vorgenommen. Vorher ist der Käufer noch nicht der offizielle Eigentümer des Grundstücks.

 

  • Der Grundbucheintrag: Die Höhe der Kosten für den Eintrag im Grundbuch beläuft sich auf etwa 0,5 Prozent der Kaufsumme. Dies klingt wenig, bedeutet jedoch für den Käufer bei einem Kaufbetrag von 100.000 Euro Mehrkosten von 500 Euro.

 

  • Der Notar – unabhängiger Fachmann: Die Notarkosten betragen zusätzlich 1 Prozent der Kaufsumme. Als neutraler Fachmann beantwortet er Fragen beim Abschluss des Kaufvertrages und kann – falls dies juristisch möglich ist – gewünschte Änderungen in dem Dokument vornehmen. Zudem veranlasst er die Eintragung im Grundbuch. Wird zunächst nur das Grundstück erworben, sind die Notarkosten auf die Höhe des Kaufpreises begrenzt. Erst bei einem späteren Bauvorhaben werden dann weitere Gebühren fällig. Zusätzliche Dienstleistungen wir Beratungsgespräche, Eintragungen von Wegerechten oder Löschungen von Belastungen erhöhen die Notargebühren.

Zustand des Grundstücks

Zunächst muss der allgemeine Zustand des Gewerbegrundstücks betrachtet werden. Sind beispielsweise Altlasten vorhanden? Alte Gebäude, Garagen, Schuppen oder ähnliches müssen gegebenenfalls beseitigt werden – dies verursacht weitere Kosten und nimmt Zeit in Anspruch, die eingeplant werden muss. Nicht selten treten bei Gewerbegrundstücken unangenehme Überraschungen nach Abschluss des Kaufvertrags auf.

Altlasten prüfen

Daher sollten sich Interessenten genau darüber informieren, wie die Gewerbefläche vorher genutzt wurde. Schadstoffe oder Munition können im Boden lagern und müssen ebenfalls beseitigt werden. Die Kosten dafür sind vom Eigentümer des Grundstücks zu tragen. Zudem ist die Höhe des Grundwasserpegels ausschlaggebend: Liegt er hoch, muss unter Umständen das Grundstück aufgeschüttet werden. In diesem Fall kann über eine Minderung des Kaufpreises verhandelt werden.

Zusatzkosten berücksichtigen

Zusatzkosten können auch entstehen, wenn das Grundstück eine Hanglage hat: Vom Hang können Wasser und Erde auf das Haus drücken, weswegen besonders Material für den Bau des Gebäudes verwendet werden muss. Gegebenenfalls müssen zudem ein Gutachten erstellt werden, das dem Interessenten Klarheit über den Zustand der Gewerbefläche verschafft.

Fragenkatalog formulieren

Vor dem Grundstückskauf sollten schließlich alle relevanten Fragen geklärt sein, dazu zählen neben den Altlasten, der Bodenbeschaffenheit und den Zusatzkosten unter anderem:

  • Existiert ein gültiger Bebauungsplan?
  • Wann kann die Bebauung beginnen?
  • Welche gestalterischen Vorschriften gibt es?
  • Welche Höhe darf das Haus haben?
  • Welche Behörden müssen dem Bauvorhaben zustimmen?

Gewerbegrundstück mieten, pachten oder kaufen?

Für Interessenten eines Gewerbegrundstücks stellt sich die Frage, ob sie die Fläche kaufen, mieten oder pachten wollen.

Mieten

Der grundsätzliche Unterschied zwischen Miete und Pacht ist, dass der Mieter die Sache nutzen darf, der Pächter jedoch auch die „Frucht ziehen“ darf, d. h. die Erträge aus der Sache nutzen darf. Ein Mietvertrag ist im Unterschied zum Pachtvertrag innerhalb einer bestimmten Frist kündbar. Gerade für Menschen mit niedrigem Budget wird häufig die sogenannte Erbpacht empfohlen. Dabei erhält man ein Erbbau-Grundstück von der Gemeinde, der Kirche oder von einer Stiftung.

  • Wesentlicher Vorteil: Schnelle Kündigung möglich
  • Wesentlicher Nachteil: Keine Fruchtziehung erlaubt

Pachten

Bei Abschluss des Pachtvertrages wird man nicht Eigentümer des Gewerbegrundstücks, sondern Mieter. Die Laufzeit eines Erbpacht-Vertrages liegt zwischen 50 und 99 Jahren, dafür zahlt der Pächter einen jährlich anfallenden Erbbauzins, dessen Höhe in alle Regel 3 bis 5 Prozent des Grundstückswerts beträgt. Er kann unter Umständen niedriger sein als der Zinssatz für ein Baudarlehen.

Je höher also der Erbbauzins und je höher der Hypothekenzins ist, desto lohnenswerter ist die Erbpacht eines Gewerbegrundstücks. Der Nachteil an der Erbpacht ist, dass es sich um ein Dauerschuldverhältnis handelt, denn die jährlichen Zahlungen werden so lange fällig wie der Vertrag läuft. Dieser ist nicht vor Ende der Laufzeit kündbar. Auch muss sich der Interessent auf Zinsschwankungen einstellen: Ändert sich der Verkehrswert des Gewerbegrundstücks, tut dies auch der Zins. Laut Gesetz darf er nur alle drei Jahre angehoben werden.

In der Praxis kommt es häufiger vor, dass die Eigentümer den Zins über Jahrzehnte nicht angehoben haben und dann mit einem Mal mehrere hundert Prozent aufschlagen. Pächter müssen sich dieses Risikos bewusst sein.

  • Wesentlicher Vorteil: Fruchtziehung möglich
  • Wesentlicher Nachteil: Dauerschuldverhältnis, nicht vor Ende der Laufzeit kündbar

Kaufen

Erbpächter können das Grundstück zwar eigenständig nutzen oder vermieten, jedoch sind in Erbbau-Verträgen oftmals Mitspracherechte des Eigentümers festgeschrieben. Mit dem Kauf des Grundstücks können Gewerbetreibende also selbstständiger über ihren Grund und Boden bestimmen.

  • Wesentlicher Vorteil: Selbstbestimmung über Eigentum
  • Wesentlicher Nachteil: Hoher finanzieller Aufwand und damit verbundenes Risiko

Gewerbegrundstück bebaut oder unbebaut?

Ist das Gewerbegrundstück bereits bebaut, gilt es bei der Besichtigung zu prüfen, ob die vorhandenen Gebäude zum geplanten Gewerbe passen. In den meisten Fällen sind Umbauarbeiten notwendig, um beispielsweise aus dem ehemaligen Gebrauchtwagenhof das geeignete Umfeld für den geplanten Blumengroßhandel gestalten zu können.

Diese Umbauten müssen von Beginn an in den Finanzierungsplan einbezogen werden, um unangenehme Überraschungen zu vermeiden. Schlimmstenfalls müssen vorhandene Gebäude abgerissen werden. Erwirbt man ein gänzlich unbebautes Grundstück, ist man frei in Planung und Gestaltung – soweit es die baurechtlichen Bestimmungen zulassen.

Freifläche mieten

Interessenten können Freiflächen mieten, die beispielsweise als Vorgärten, Stellplätze und Zufahrten den Zwecken eines Gebäudes untergeordnet sind. Dies ist in der Regel der Fall, wenn sie das Zehnfache der bebauten Fläche nicht überschreiten. Freiflächen können Gewerbebetreibende beispielsweise als Stellplatz für Container oder Fahrzeuge nutzen.

Gewerbegrundstück bebauen

Damit ein Gewerbegrundstück bebaut werden kann, muss er erschlossen sein. Bei der Suche nach einer geeigneten Fläche sollten Interessenten daher die diesbezüglichen Angaben in der Anzeige genau lesen. Ein Grundstück ist dann erschlossen, wenn bestimmte Kriterien erfüllt sind:

  • Anbindung an das öffentliche Straßennetz
  • Anbindung an die Wasser- und Abwasserversorgung
  • Stromversorgung

Diese Faktoren müssen in jedem Fall erfüllt sein, um das Grundstück bebauen zu können. Weiterhin gibt es Kriterien, die nicht zwingend erfüllt sein müssen:

  • Telekommunikationsleitungen für DSL oder Telefon
  • Leitungen für Fernwärme
  • Gasleitungen

Ist das Gewerbegrundstück an das Straßen- und Wegenetz angeschlossen, jedoch noch nicht an eine Abwasserleitung, bezeichnet man es als teilerschlossen. Wird die Fläche in der Immobilienanzeige als „nicht erschlossen“ bezeichnet, fehlen alle genannten Kriterien und es kann nicht gebaut werden.

Was darf auf dem Gewerbegrundstück gebaut werden?

Für Gewerbegrundstücke existiert meist ein Bebauungsplan, der von der zuständigen Stadt oder Gemeinde aus dem Flächennutzungsplan entwickelt wird. Die Planungen für das gesamte Grundstück oder Grundstückteile sind in diesem Plan festgelegt – beispielsweise Höhe und Dachform der Gebäude, Höchstanzahl der Geschosse, Flächen für Versorgungsanlagen oder die Bauweise.

Ausnahmen oder Befreiungen von den Bestimmungen dieses Bebauungsplans sind nur in Ausnahmefällen möglich und müssen mit der Gemeinde verhandelt werden. Bebauungspläne werden für die Gebiete erstellt, in denen die Stadt oder Gemeinde Einfluss auf die städtebauliche Entwicklung nehmen will. Existiert für die betreffende Gewerbefläche kein solcher Plan, greifen die Bestimmungen des Baugesetzbuches, das die Zulässigkeit von Bauvorhaben in geschlossenen Ortschaften regelt.

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