Umkehrhypothek: die Rente auf Kredit

Die Wege zur Immobilienrente

Viele Senioren stecken in einem Dilemma: Sie haben zwar ihr eigenes Heim, doch ihnen fehlt das nötige Geld, um Modernisierungen am Haus vorzunehmen oder den Ruhestand zu genießen. Das Haus zu verkaufen, kommt für die meisten nicht infrage. Doch es gibt einen Ausweg: die Umkehrhypothek.

Ein Eigenheim als Altersvorsorge. Fast jeder zweite Deutsche hat sich diesen Traum erfüllt. Doch selbst wenn alle Kredite im Alter abbezahlt sind, müssen sich die meisten mit einem knappen Budget begnügen. Große Reparaturen oder Reisen sind mit der staatlichen Rente oft nicht finanzierbar. Die Umkehrhypothek, auch Immobilienrente genannt, verspricht einen Ausweg aus der Misere.

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Umkehrhypothek: Kredit mit doppeltem Vorteil

Die Grundidee der Umkehrhypothek ist einfach: Immobilienbesitzer beleihen ihr Eigenheim und erhalten im Gegenzug von der Bank einen Kredit, für den weder Tilgung noch Zins fällig werden. Das Darlehen wird ihnen als Einmalzahlung oder als monatliche Rente überwiesen. Der besondere Reiz der Umkehrhypothek liegt darin, dass Eigentümer in ihrem Haus wohnen bleiben und sich gleichzeitig ihre Rente aufbessern können.

Die Idee stammt aus den USA, wo das Geschäftsmodell seit Jahren erfolgreich praktiziert wird. In Deutschland ist die Umkehrhypothek noch nicht gängig. Das liegt daran, dass Zinsentwicklungen und Immobilienwerte für 20 oder 30 Jahre im Voraus schwer zu kalkulieren sind.

So funktioniert die Immobilienrente

Wie viel ein Hausbesitzer bekommt, muss individuell berechnet werden. Maßgeblich sind der Zustand, das Alter und insbesondere die Lage der Immobilie. Unterm Strich können das mehrere hundert Euro pro Monat sein. Auch die voraussichtliche Lebenserwartung des Kunden spielt eine maßgebliche Rolle. Ein Mindestalter ist nicht zwingend vorgesehen. Das Modell richtet sich aber vorwiegend an Ruheständler ab dem 60. Lebensjahr. Je älter der Kreditnehmer ist, desto höher kann die Rente ausfallen.  

Leibrente oder Zeitrente

Die einfachste Variante ist praktisch die Umkehr der Hypothek aus der klassischen Baufinanzierung. Der Eigentümer beleiht seine schuldenfreie Immobilie, erhält das Darlehen in regelmäßigen Monats- oder Jahresraten von der Bank ausgezahlt und kann somit eine zusätzliche Immobilienrente einstreichen. Ist jedoch die Beleihungsgrenze der Hypothek erreicht, enden die Zahlungen der Bank. Damit handelt es sich um eine Zeitrente, die beim Erreichen eines hohen Lebensalters noch zu Lebzeiten beendet wird.

Manche Anbieter zahlen daher nicht den gesamten Darlehensbetrag aus, sondern wandeln einen Teil davon in eine private Rentenversicherung um. Weil eine Rentenversicherung bis zum Ableben ausgezahlt wird, kann über diesen Umweg die Immobilienrente in eine lebenslange Leibrente umgewandelt werden.

Eine eher selten anzutreffende Variante ist der Verkauf der Immobilie gegen Zahlung einer Leibrente anstatt der sofortigen Begleichung des Kaufpreises. Hierbei wird dem Verkäufer ein lebenslanges Wohnrecht gewährt, sodass er die veräußerte Immobilie auch weiterhin nutzen kann. Allerdings scheuen viele Käufer diese Lösung, weil sich für sie kaum abschätzen lässt, wie teuer am Ende der Erwerb wird und wann sie die Immobilie für ihre eigenen Zwecke nutzen können.

Erbrechtliche Fragen klären

Bei der Umkehrhypothek sollten allerdings erbrechtliche Fragen vorab geklärt werden. Wenn die Immobilie nach dem Tod des Eigentümers an den Kreditgeber übertragen werden soll, muss geregelt werden, ob und in welcher Form gegebenenfalls erbberechtigte Familienangehörige Ausgleichsansprüche geltend machen können. Sollen die Angehörigen die Immobilie erben, treten sie in den Kreditvertrag ein und müssen entweder die Finanzierung wieder an die Bank zurückführen oder die Immobilie veräußern und mit dem Verkaufserlös die Hypothek ablösen.

Klare Regelungen sollten auch für den Fall der Pflegebedürftigkeit getroffen werden. Wenn dann der Eigentümer die Immobilie verkaufen kann, lässt sich die Differenz zwischen Verkaufserlös und dem aufgelaufenen Kredit für die Immobilienrenten beispielsweise für den Umzug in eine betreute Wohnanlage einsetzen.

Experten gehen davon aus, dass die Nachfrage nach Umkehrhypotheken in den nächsten Jahren steigt, denn künftige Ruheständler bekommen voraussichtlich noch weniger staatliche Rente. Interessenten können sich bei ihrer Hausbank erkundigen, ob und zu welchen Konditionen eine Umkehrhypothek gewährt wird.

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