Anschlussdarlehen: Sparen in der zweiten Runde

Für Anschlussdarlehen rechtzeitig gute Konditionen sichern

Ein Immobilienkredit ähnelt einem Marathon: Nach Ablauf der ersten Zinsbindung ist noch lange nicht Schluss. Jetzt werden die Konditionen für das Anschlussdarlehen neu ausgehandelt. Sie können für ein Anschlussdarlehen auch zu einer anderen Bank wechseln.

Hypothekendarlehen in der Baufinanzierung haben Laufzeiten von bis zu 35 Jahren, die Zinsbindung läuft klassischerweise aber nach zehn bis 15 Jahren aus. Dann stellt sich die Frage nach dem günstigsten Anschlussdarlehen.

Bei einer Baufinanzierung mit durchschnittlicher monatlicher Belastung kann es länger als 30 Jahre dauern, bis das Darlehen abbezahlt ist. Die Laufzeit für die Zinsbindung ist in der Regel deutlich kürzer, derzeit häufig 15 Jahre. Ein Darlehen ist also nach Ablauf der ersten Zinsbindung noch nicht vollständig getilgt, weshalb die allermeisten Darlehensnehmer ein Anschlussdarlehen benötigen. Das funktioniert im Grunde wie beim Start der Baufinanzierung: Wieder wird für einen bestimmten Zeitraum festgelegt, wie hoch der zu zahlende Zinssatz und die Tilgung sein sollen.

Baufinanzierungsrechner

Prolongation: Anschlussdarlehen bei der alten Bank

Die am häufigsten genutzte Variante des Anschlussdarlehens ist die so genannte Prolongation – eine Verlängerung des Vertrages bei der alten Bank, allerdings mit neuen Konditionen. Sie kommt wie folgt zustande: Die Bank ist dazu verpflichtet, jedem Kunden spätestens drei Monate vor Ende der Zinsbindung mitzuteilen, zu welchen Konditionen sie den Kredit verlängert und in welchem Umfang sie eine Sondertilgung einräumt.

An sich müsste sie für das Anschlussdarlehen dem langjährigen Kunden ein besseres Angebot machen als einem Neukunden. Schließlich ist der Kreditnehmer als zuverlässiger Partner bekannt, seine Sicherheiten sowie seine Immobilie müssen nicht mehr geprüft werden. Dadurch ist das Risiko für die Bank also deutlich geringer. Doch diesen Vorteil geben nicht alle Banken an ihre Kunden weiter – was man nicht einfach akzeptieren muss. Wie immer ist auch dies Verhandlungssache.

Oder Umschulden und doch die Bank wechseln?

Zum Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung ist auch eine Umschuldung möglich – der Wechsel zu einer neuen Bank. Das bedeutet einigen Aufwand, weil dafür die Eintragung im Grundbuch geändert und eventuell ein neues Wertgutachten erstellt werden muss. Im Allgemeinen kümmert sich allerdings die neue Bank um Abwicklung und Übergabe. Sie als Kunde müssen lediglich für die Gebühren aufkommen, die bei etwa 0,2 Prozent der Grundschuld liegen.

Wann lohnt sich der Aufwand? Je länger die Restlaufzeit des Kredits und die Zinsbindung der Anschlussfinanzierung, umso lohnender kann der Wechsel zu einer Bank mit günstigeren Konditionen sein. Ein 2010 von der Zeitschrift "Finanztest" durchgeführter Vergleich von Anschlussfinanzierungen ergab, dass die besten Zinsen oftmals von Instituten geboten wurden, die selbst keine Kredite vergeben, sondern diese lediglich vermitteln. Die Angebote der verschiedenen Finanzinstitute lagen teilweise um mehr als einen Prozentpunkt auseinander.

Konditionen besser rechtzeitig vergleichen

Der Vergleich mit Konkurrenzbanken lohnt sich also in jedem Fall, da man mit Alternativangeboten in der Tasche der alten Bank gegenüber eine bessere Verhandlungsposition hat. Für den Vergleich müssen allerdings auch die bereits erwähnten Gebühren für Notar, Grundbuchumtragung und das neue Wertgutachten in die Kalkulation einbezogen werden. Ob sich das lohnt, prüft man im Einzelfall. Als grobe Orientierung dient die Faustformel: Der Zinssatz, den die neue Bank bietet, sollte mindestens 0,2 Prozent niedriger sein als der Ihrer alten Bank. Vergleichen Sie Zinsen beim Anbietervergleich. Damit Sie die Entscheidung über einen möglichen Wechsel nicht übers Knie brechen müssen, sollten Sie spätestens sechs Monate vor Ablauf der Zinsbindungsfrist mit Recherchen und Angebotsabfragen beginnen. Diesen Vergleich können Sie übrigens auch von einem unabhängigen Finanzexperten erstellen lassen.

Ist es sinnvoll, die Finanzierung für die gesamte Restschuld aufzunehmen?

Die Antwort ist ein klares Nein. Eine dritte oder sogar vierte Finanzierungsrunde ist völlig normal. Vor allem dann, wenn die Hypothekenzinsen sehr hoch sind, kann es sinnvoll sein, ein Anschlussdarlehen mit kürzerer Zinsbindung zu wählen und nach beispielsweise fünf Jahren die dritte Finanzierungsrunde zu starten. Grundsätzlich gilt: Die Zinsbindung des Anschlussdarlehens sollte immer aufgrund der aktuellen Marktlage festgelegt werden. Sind die Zinsen niedrig, kann es durchaus sinnvoll sein, die aktuellen Konditionen mithilfe eines Anschlussdarlehens bis zur Schuldenfreiheit zu sichern. Das gelingt beispielsweise mit Konstantdarlehen für sehr sicherheitsorientierte Bauherrn. Solche Darlehen laufen lange – 20 bis 30 Jahre sind keine Seltenheit – und garantieren für die gesamte Laufzeit gleichbleibende Raten und Zinsen. Meist werden Konstantdarlehen in Kombination mit einer Bausparlösung angeboten. Die absolute Kalkulationssicherheit erkauft man sich allerdings mit Zinsaufschlägen und einer geringeren Flexibilität. Tipp: Bauherrn sollten sich unbedingt den Effektivzins nennen lassen, der sämtliche Kosten beinhaltet.

Lohnt sich das Anschlussdarlehen bei einer Versicherung?

Viele Banken und Versicherer bieten ein Anschlussdarlehen in Kombination mit einer Kapitallebensversicherung an. Dabei wird meist die Ablaufleistung der Versicherung zur Tilgung eingesetzt und gleichzeitig die Familie des Kreditnehmers im Todesfall abgesichert. Das klingt auf dem Papier interessant, lohnt sich in der Realität aber meistens nicht. Die Gründe: Die kalkulierte Überschussbeteiligung wird nicht garantiert und fällt unter Umständen sehr niedrig aus. Ebenfalls ungünstig: Wenn der Bauherr sein Haus verkaufen will oder muss, bekommt er von der Versicherung nur den Rückkaufswert erstattet. Wichtigstes Argument gegen eine Versicherungslösung ist der meist signifikant höhere Effektivzinssatz.

Normalerweise spart der Kreditnehmer Zinsen, wenn er sein Hypothekendarlehen laufend tilgt. Weil diese kontinuierliche Tilgung bei der Versicherungsvariante entfällt, erhöht sich dadurch die Zinsbelastung. Beispiel: Bei einem Darlehenszins von 5 Prozent und einer Rendite aus der Lebensversicherung von 3 Prozent erhöht sich bei einer 20-jährigen Laufzeit der Effektivzins auf hohe 6,13 Prozent.

Ausnahmefall: Versicherungen als Baufinanzierer

Trotzdem kann es sich lohnen, für das Anschlussdarlehen auch bei einer Versicherung nachzufragen, denn einige Versicherer bieten Darlehen ähnlich einer Bank. Teilweise gibt es sogar Sonderkonditionen, oder die Versicherung übernimmt die Kosten für die Grundbuchumschreibung. Tipp: Die Risikokomponente, die normalerweise durch eine Kapitallebensversicherung abgedeckt wird, lässt sich viel günstiger über eine Restschuldversicherung erreichen.

Steigen beim Anschlussdarlehen die Anforderungen an die Bonität?

Im Zuge der Finanzkrise haben viele Kreditinstitute ihre Bonitätsanforderungen verschärft. Das bedeutet, dass die Banken viel genauer darauf achten, ob der Bauherr in der Lage sein wird, sein Darlehen zurückzuzahlen. Grundsätzlich sind neben der besicherten Immobilie zwei weitere Faktoren entscheidend: das Einkommen und der Schufa-Score. Die insgesamt zwölf Klassen des Schufa-Inkasso-Scores werden mit den Buchstaben A bis M bezeichnet, wobei A die beste Bonität markiert. Bei vielen Banken fallen Antragsteller mit einem Score von K aufwärts inzwischen durchs Raster und werden nicht mehr bedient, weil den Banken das Kreditausfallrisiko zu hoch erscheint. Wer über regelmäßige Einkünfte verfügt und in der Vergangenheit seine Kreditraten pünktlich bezahlen konnte, wird beim Anschlussdarlehen keine Probleme bekommen. Für Selbstständige und Freiberufler gilt: Wer sein Geschäft seit mindestens drei Jahren führt, hat gute Karten. Wichtig für eine gute Bonitätsbeurteilung beim Anschlussdarlehen ist die Vorlage von Nachweisen über das Einkommen der vergangenen drei Jahre und den Gewinn vor Steuern.

Ebenfalls wichtig: Ein branchenübliches Geschäftsergebnis, weil die Kreditgeber bei der Prüfung der Bonität immer auch einen direkten Branchenvergleich durchführen.

Strategien für den Umgang mit Risikofaktoren

Viele Kreditnehmer, die ihr Anschlussdarlehen bei einer neuen Bank beantragen, fürchten, dass ihre Immobilie ein schlechteres Rating als beim alten Finanzierungspartner erhält. In den meisten Fällen ist diese Sorge unbegründet.

Risikofaktor "Neubewertung" beim Anschlussdarlehen

Vor allem wenn der Beleihungsauslauf – das Verhältnis zwischen Darlehenssumme und Beleihungswert – unter 80 Prozent liegt, besteht meist kein Grund zur Panik. Ein typisches Beispiel: Liegt die Darlehenssumme für das Anschlussdarlehen bei 80.000 Euro und der Beleihungswert bei 160.000 Euro, beträgt der Beleihungsauslauf 50 Prozent. Je kleiner das Darlehen im Verhältnis zum Immobilienwert ist, desto geringer fällt das Risiko für den Kreditgeber aus. „Eine aufwendige Gutachterprüfung wird es bei einem Beleihungsauslauf von unter 80 Prozent nicht geben, weil das für viele Kreditgeber einen viel zu großen Aufwand bedeutet“, weiß Antonius Schöning vom Re-Finanz-Kontor. Der unabhängige Experte für Baufinanzierung und Umschuldung hält das Risiko einer niedrigen Neubewertung im Rahmen des Anschlussdarlehens für gering: „Mein Tipp: Beim Kreditantrag immer vom ursprünglichen Kaufpreis ausgehen und diesen Wert ansetzen.“

Eine Neubewertung im Zuge des Anschlussdarlehens kann vorteilhaft sein

Wurde in der Nähe der Immobilie eine Schnellstraße gebaut oder hat sich die Wohnqualität moderat verschlechtert, hat das bei den meisten Banken kaum Auswirkungen auf das Anschlussdarlehen. Allerdings wird auch die neue Bank sämtliche Eckdaten der Immobilie prüfen: Größe, Baujahr, Ausstattung und die Lage anhand von Bodenrichtwerten bestimmen die Marktgängigkeit und werden schon bei der Kreditanfrage per Software ermittelt. Nur wenn es dabei zu signifikanten Abweichungen von der früheren Schätzung kommt, führt dies unter Umständen zu einem Gutachtertermin und einer Neubewertung des Beleihungswertes. Es kann aber auch Vorteile haben, beim Anschlussdarlehen selbst eine Neubewertung der eigenen Immobilie auszulösen. Dann nämlich, wenn sich die Wohnqualität verbessert hat, etwa weil Infrastruktur oder Naherholungsmöglichkeiten in den zurückliegenden Jahren ausgebaut wurden oder der Bauherr viel in die Ausstattung des Hauses investiert hat. Bewertet die neue Bank die Immobilie höher als der alte Kreditgeber, sinkt der Beleihungsauslauf und damit das Risiko der Bank. Dadurch sollten mit der Bank günstigere Konditionen verhandelbar sein. Der Vorteil für den Bauherrn: Er kann beim Anschlussdarlehen die Tilgung erhöhen und damit viel Geld sparen.

Was passiert, wenn sich die persönliche Einkommenssituation verändert?

Sofern es sich um eine kurzfristige Bonitätsschwäche handelt, hat dies vorerst keine Auswirkungen. Vor der Finanzkrise konnten Kreditgeber Hypothekendarlehen einfach kündigen oder an Finanzinvestoren verkaufen, wenn ihre Kunden in Zahlungsschwierigkeiten gerieten. Das Risikobegrenzungsgesetz von 2008 schiebt dieser Praxis inzwischen einen Riegel vor. Seitdem dürfen Banken erst dann den Kredit kündigen, wenn der Kreditnehmer zwei aufeinanderfolgende Raten schuldig bleibt und mit 2,5 Prozent der Darlehenssumme im Rückstand ist.

Beispiel: Wenn die Darlehenssumme 100.000 Euro beträgt und mit monatlichen Raten von 500 Euro zurückgezahlt wird, darf die Bank den Vertrag erst nach fünf nicht gezahlten Raten kündigen.

Anschlussdarlehen ohne Bonitätsprüfung

Banken werden durch das Risikobegrenzungsgesetz dazu verpflichtet, mindestens drei Monate vor Ende der Zinsbindung darauf hinzuweisen, dass sie den Kredit nicht verlängern – oder sie müssen ein neues Angebot für das Anschlussdarlehen unterbreiten. Hat sich die finanzielle Situation des Kreditnehmers infolge von Kurzarbeit oder vorübergehender Arbeitslosigkeit verändert, kann es strategisch günstig sein, auf das Verlängerungsangebot der alten Bank einzugehen. Und zwar auch dann, wenn der Zins höher als bei Wettbewerbern liegt. „Wenn der Bauherr bei einer neuen Bank um seine Bonität fürchten muss und die alte Bank ein akzeptables Angebot ohne erneute Prüfung macht, heißt es: stillhalten und zuschlagen!“, rät Baufinanzierungsexperte Antonius Schöning.

Die 10 besten Tipps für das Anschlussdarlehen

Zum Schluss haben wir für Sie die zehn besten Tipps für das Anschlussdarlehen zusammengestellt.

1. Rechtzeitig vergleichen

Fordern Sie von Ihrer Bank spätestens drei Monate vor Ende der Zinsbindung ein Angebot für das Anschlussdarlehen. So schaffen Sie sich das nötige Zeitpolster für einen Vergleich mit anderen Finanzierungsangeboten.

2. Wechselgebühren: Lassen Sie sich nicht verunsichern

Wenn Ihr Bankberater Sie vor Aufwand und Kosten eines Wechsels zu einer anderen Bank warnt: Bleiben Sie gelassen. Die Gebühren sind gering. Ist das neue Angebot mindestens 0,2 Prozent günstiger als das alte, zahlt sich der Wechsel für Sie aus.

3. Nutzen Sie alle verfügbaren Informationsquellen

Ein Anschlussdarlehen ist nicht so komplex wie der erste Kredit. Der Beratungsaufwand sinkt, schließlich kennen Sie bereits Ihre Finanzierungssumme, die Höhe der Raten und die Zinsbindungsfrist. Deshalb lohnt sich auch die Suche im Internet: Direktbanken oder Finanzvermittler bieten oft besonders attraktive Konditionen.

4. Forward-Darlehen prüfen

Vor allem in einer Niedrigzinsphase lohnt es sich, die Konditionen von heute bereits für ein Anschlussdarlehen in ein bis fünf Jahren festzuschreiben. Wenn Sie glauben, dass die Zinsen steigen, sollten Sie unbedingt die Konditionen eines Forward-Darlehens prüfen.

5. Raten beibehalten und Tilgung erhöhen

Wenn Sie die bisherigen Raten problemlos zahlen konnten, sollten Sie die Höhe der monatlichen Rückzahlung auch dann beibehalten, wenn Sie weniger Zinsen zahlen müssen. In diesem Fall erhöht sich die Tilgung: Das spart Kosten beim Anschlussdarlehen.

6. Beim Anschlussdarlehen Sondertilgung nutzen

Wenn Sie Ihren Finanzierungspartner wechseln, bietet sich eine günstige Gelegenheit, eine Sondertilgung zu leisten und nur einen Teil der Restschuld zu finanzieren. Bei gleichbleibender Rate sinken dadurch die Zinsen, und Sie sind schneller schuldenfrei. In diesem Fall müssen Sie auch keine Vorfälligkeitsentschädigung befürchten.

7. Neue Zinsbindung richtig wählen

Das Anschlussdarlehen muss nicht das gesamte Restdarlehen abdecken. Sie können problemlos in eine dritte Finanzierungsrunde gehen. Grundsätzlich gilt: Sind die Hypothekenzinsen niedrig, sollten Sie eine lange Zinsbindung wählen, vielleicht sogar bis zur Schuldenfreiheit. Bei hohen Zinsen bietet sich eine kurze Laufzeit an, wenn Sie etwa auf günstigere Konditionen in wenigen Jahren spekulieren.

8. Keine Angst vor der Neubewertung Ihrer Immobilie

Bei einem Beleihungsauslauf von unter 80 Prozent müssen Sie in den seltensten Fällen mit einer grundlegenden Neubewertung Ihrer Immobilie rechnen. Allerdings kann es sinnvoll sein, wenn Sie eine Neuschätzung selbst initiieren – sofern der Wert der Immobilie gestiegen ist.

9. Günstiger Risikoschutz beim Anschlussdarlehen

Für selbst genutzte Immobilien ist die Kombination aus Darlehen und Kapitallebensversicherung selten sinnvoll. Besser kombinieren Sie ein klassisches Darlehen mit einer günstigen Restschuldversicherung. Manche Versicherungen bieten aber auch günstige Anschlusskredite an.

10. Nachverhandeln

Wenn Sie Vergleichsangebote eingeholt haben und mit der Betreuung durch Ihre alte Bank zufrieden waren, lohnt sich eine zweite Verhandlungsrunde. Bei langjährigen Kunden, die ihre Raten fristgemäß gezahlt haben, sinkt das Kreditrisiko für die Bank. Grund genug, selbstbewusst bessere Konditionen als bei den Vergleichsbanken zu fordern.


Forward-Darlehen

Eine sichere Variante der Anschlussfinanzierung ist das Forward-Darlehen, bei dem Bauherren die anfallenden Zinsen für mehrere Jahre im Voraus kennen - allerdings besteht auch ein spekulativer Charakter.

Zum Forward-Darlehen

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